Exoneration des droits de donation : Le Guide complet
L’exonération des droits de donation pour l’achat d’une résidence principale est l’un des dispositifs fiscaux les plus efficaces — et pourtant encore méconnus — pour aider un ménage à devenir propriétaire, en particulier dans l’immobilier neuf. Dans un contexte de crédit plus contraint et de prix élevés, ce mécanisme permet de transformer une aide familiale en véritable levier d’accession à la propriété, sans fiscalité, à condition de respecter des règles claires.
À noter que depuis sa mise en application, ce dispositif est de plus en plus utilisé par les acquéreurs d'un logement neuf pour sécuriser leur projet et optimiser leur plan de financement.
Qu’est-ce que l’exonération des droits de donation pour une résidence principale ?
Il s’agit d’un mécanisme fiscal permettant à des parents ou grands-parents de donner une somme d’argent à un enfant ou petit-enfant, sans droits de donation, lorsque cette somme est affectée à l’achat de sa résidence principale.
Chaque parent peut donner jusqu’à 100 000 €, auxquels s’ajoute un abattement spécifique sur les dons d’argent de 31 865 €. Ces abattements sont cumulables et renouvelables tous les 15 ans. Les grands-parents peuvent également participer, ce qui permet de constituer un apport conséquent, totalement exonéré d’impôts.
Pourquoi ce dispositif est particulièrement adapté à l’immobilier neuf ?
Dans le cadre d’un achat en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), l’exonération des droits de donation prend tout son sens. Elle permet :
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d’augmenter fortement l’apport personnel,
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d’obtenir un meilleur taux de crédit,
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de réduire les mensualités,
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de sécuriser le projet immobilier dès la réservation,
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et parfois de financer une très grande partie du prix du logement.
C’est un outil clé pour les primo-accédants souhaitant acheter un appartement neuf tout en limitant leur endettement.
Questions / Réponses – Tout comprendre en un coup d’œil
Qui peut effectuer une donation ?
Les parents et grands-parents. Les oncles et tantes peuvent également donner s’ils n’ont pas de descendants directs.
Quel est le montant maximum exonéré ?
Jusqu’à 100 000 € par donateur et par bénéficiaire, plus 31 865 € pour les dons d’argent. Le plafond peut atteindre 300 000 € par donataire, selon la configuration familiale.
Quelles dépenses sont éligibles ?
L’acquisition d’un logement neuf en VEFA ou des travaux de rénovation énergétique.
La donation peut-elle financer les frais annexes (notaire, garanties) ?
Oui, dès lors qu’elle est affectée au projet global d’acquisition immobilière.
Faut-il obligatoirement passer par un notaire ?
Ce n’est pas obligatoire, mais fortement recommandé afin de sécuriser l’opération et éviter toute remise en cause fiscale.
Peut-on recevoir plusieurs donations d’un même parent ?
Oui, dans la limite des plafonds et à condition qu’elles soient déclarées séparément.
La donation peut-elle intervenir après la signature du contrat de réservation ?
Oui, tant que l’affectation au projet immobilier est réalisée dans les délais légaux.
Que se passe-t-il si les conditions ne sont pas respectées ?
L’exonération est annulée et les sommes sont soumises à taxation.
Le dispositif s’applique-t-il à la VIR ?
Non, il ne s’applique pas à la vente en l’état futur de rénovation (VIR).
Peut-on acheter via une SCI ?
Non. L’affectation de la donation sous forme d’apport ou de prêt à une SCI est exclue.
Le dispositif est-il cumulable avec le PTZ ?
Oui, le cumul avec le prêt à taux zéro est possible sans restriction.
Jusqu’à quand peut-on bénéficier de l’exonération des droits de donation ?
Le dispositif d’exonération des droits de donation applicable à l’achat d’une résidence principale est temporaire.
Il est actuellement prévu jusqu’au 31 décembre 2026, sauf prolongation ou modification par une future loi de finances.
Concrètement, cela signifie que :
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la donation doit impérativement être réalisée avant le 31 décembre 2026,
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l’acte notarié d’acquisition peut intervenir après, dans un délai maximal de 6 mois suivant la donation,
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au-delà de cette date, l’avantage fiscal peut disparaître ou être fortement réduit, sans garantie de reconduction.
Comme de nombreux dispositifs fiscaux liés au logement, cette mesure est par nature instable. Elle dépend directement des arbitrages budgétaires de l’État et peut être remise en cause rapidement, notamment dans un contexte de contraintes financières publiques.
Pour les acquéreurs souhaitant acheter leur résidence principale dans le neuf, le facteur temps est donc déterminant. Anticiper la structuration des donations et sécuriser le calendrier du projet permet de verrouiller l’avantage fiscal tant qu’il est en vigueur.
C’est pourquoi nos experts et conseillers VEFA recommandent d’intégrer cette réflexion dès la phase amont du projet immobilier, afin de ne pas passer à côté d’un levier fiscal majeur.
À retenir
L’exonération des droits de donation pour l’achat d’une résidence principale est un dispositif fiscal simple, lisible et extrêmement puissant lorsqu’il est bien utilisé. Il permet de sécuriser un projet immobilier, d’optimiser le financement et de faciliter l’accession à la propriété, en particulier dans le neuf.
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