IMMOBILIER NEUF : DES GARANTIES EN BÉTON ARMÉ !

On parle souvent des garanties liées à une acquisition d'un bien immobilier dans le neuf sur plan, dans le cadre d'un Vente en État Futur d'Achèvement... Mais quelles sont-elles ? Quels risques couvrent-elles ? Et quelle est leur durée ? Le point sur les garanties du Neuf avec Nicolas VIALE, Président et fondateur de INEUF.com

Lors du la signature des actes notariés d'un bien immobilier neuf, le notaire prend toujours soin de dénombrer et d'expliquer aux futurs propriétaires du bien objet du contrat le détail des garanties -obligatoires- produites et souscrites par le promoteur, au bénéfice des acheteurs.

Il est à noter sur ce point que la France est un des pays où la "vente sur plan" est la plus encadrée et où les acheteurs réputés comme non-professionnels de l'immobilier sont les plus protégés par les vendeurs qui eux sont réputés comme étant des professionnels.

De fait le dépôt de garantie exigible lors de la signature du contrat de réservation, tout comme les sommes versées lors des différents étapes de la construction et le bon usage du bien lui-même sont protégés par plusieurs (7) niveaux de garanties contractuelles ainsi qu'une garantie "commerciale" et non-obligatoire sur-lesquels nous faisons un point précis.
 

Tout d'abord il y a les garanties précédant la livraison du bien immobilier, elles sont au nombre de deux :

 

1- La Garantie Financière d'Achèvement (Art 261-1 du Code de la Construction et de l'Habitation)

Également connue sous l'acronyme GFA ou encore garantie Extrinsèque... cette garantie est l'étape liminaire et la plus importants de la réalisation de votre acquisition d'un bien immobilier sur plan.
Cette garantie atteste que la réalisation prévue sera réalisée et menée à son bon terme, c'est à dire conformément aux plans, descriptifs et pièces écrites signées par l'acquéreur au moment de son achat. Cette garantie est depuis le 1er janvier 2015, la condition sine qua non de la signature des actes notariés, impossible pour le promoteur de s'y soustraire, d'y substituer une autre forme de garantie, ou d'y déroger.
Elle est généralement définie dans le contrat de réservation et procurée par un garant externe, principalement un établissement financier -celui en charge du financement de l'opération- ou un assureur, et citée dans le détail des le projet des actes notariés transmis par le notaire avant la réalisation de la vente.
La garantie extrinsèque stipule expressément qu'en cas de défaillance du promoteur immobilier dans le cadre de la réalisation de ses obligations, le garant se substituerait à ce dernier afin de mener à terme la réalisation de l'ouvrage jusqu'à la remise des clefs !
Notre Conseil INEUF : Bien vérifier l'identification du garant lors de la réception du projet d'actes notariés.
 

2- La Garantie de Restitution de Dépôt (Art 261-31 du Code de la Construction et de l'Habitation)

Une garantie importante puisqu'elle protège la prise de décision l'acquéreur lors de la signature du contrat de réservation, en lui donnant tout d'abord la possibilité de se rétracter de son projet d'acquisition dans un délais de 10 jours à partir de la signature dudit contrat et de sa réception en envoi recommandé (sans motif particulier) ou bien dans un délai supérieur à ces 10 jours, mais lié à la non-réalisation d'une clause suspensive prévue au contrat de réservation, comme par exemple l'obtention d'un financement pour l'acquisition du bien immobilier en question.
Dans ce cas, non seulement l'acquéreur se retrouve désengagé de ses obligations, mais il récupère également l'intégralité de son dépôt de garantie qui était consigné sur le compte séquestre du notaire ou de la banque désignée en attendant la réalisation de la vente.
Notre Conseil INEUF : Bien documenter les clauses suspensives liées à votre achat lors de l'édition du contrat de réservation.
 

Ensuite il y a les garanties qui suivent la livraison du bien, elles sont au nombre de cinq :

 

3- La Garantie des Vices ou défauts apparents (Art 1642-1 du Code Civil)

Lors de la réception du bien ou de sa livraison par le promoteur, les défauts sont alors consignés dans un procès-verbal de réception signé par les parties. Cette garantie dure UN MOIS et expire au plus tard de soit la réception de l'appartement par le propriétaire, soit la fin du mois suivant la prise de possession du bien.
Notre Conseil INEUF : Si besoin lors de la réception faites-vous assister par votre conseiller ou un homme de l'art.
 

4- La Garantie de Parfait Achèvement (Art 1792-6 - 2 du Code Civil)

A compter de la réception des clefs de votre bien immobilier neuf, vous disposez d'un délais de UN AN afin de signaler au promoteur toute malfaçon ou dysfonctionnement(s) que vous aurez constaté. Le processus est simple et précis il vous suffit d’adresser un courrier avec accusé de réception au promoteur et ce dernier devra mettre tout en œuvre pour remédier aux problèmes signalés dans les meilleurs délais.
Notre Conseil INEUF : Éviter les coups de fils et/ou courriers simples, toujours procéder par RAR.
 

5- La Garantie d'Isolation Phonique (Art L111-11 du Code de la Construction et de l'Habitation)

Lors de la livraison d'un logement ce dernier doit répondre aux normes de la Nouvelle Règlementation Acoustique (NRA 2000) qui définit les critère d'isolation acoustique et phonique des logements neufs portant sur les bruits aériens, ceux de la circulation routière, ferroviaire, mais également les bruits aux impacts (chocs sur les planchers ou les murs), les bruits d'équipements collectifs et/ou individuels de l'immeuble ainsi que la correction acoustique dans les circulations internes. En regard de la loi, une isolation insuffisante ou déficiente peut être de nature à rendre le bien impropre à sa destination, ce qui permet à l’acquéreur dans un délai de UN AN suivant le prise de possession de demander réparation.
Notre Conseil INEUF : En cas de doute, demander l'avis d'un expert qui fera les tests appropriés.
 

6- La Garantie de Bon Fonctionnement ((Art 1792-3 du Code Civil)

La garantie de bon fonctionnement est également connue sous le nom de garantie biennale. Elle a donc une durée de DEUX ANS à compter de la réception des travaux de l'entreprise par le promoteur. Ell couvre les éléments d'équipement du bien immobilier qui sont dissociables de l'ouvrage, par exemple, les revêtements muraux, les appareils électriques, les portes, ouvertures et fenêtres, et en général, tous les équipements qui peuvent être déposés, démontés ou remplacés sans entraîner de détérioration sur l'immeuble. Dans ce cas, le promoteur sera tenu d'intervenir dans les délais les plus brefs afin de réparer les dommages.
Notre Conseil INEUF : Attention à bien identifier la date de réception des travaux, et éviter les coups de fils et/ou courriers simples, toujours procéder par RAR.
 

7- La Garantie Dommage Ouvrage (Art 1646-1, 1792 et 1792-2 du Code Civil)

La plus importante de toutes, également plus connue sous le nom de garantie décennale. elle couvre pendant DIX ANS tous les problèmes qui pourraient soit compromettre la solidité de l'ouvrage, soit rendre l'ouvrage impropre à sa destination, soit encore affecter la solidité d'élément indissociables de l'ouvrage. Elle est géré par le syndic de l'immeuble et bien sûr l''ensemble des copropriétaires et le point de départ est, comme pur la garantie biennale, la date de réception DES TRAVAUX c'est à dire l’acte par lequel le maître d’ouvrage (le promoteur) déclare accepter l’ouvrage de l'entreprise en charge des travaux avec ou sans réserves (art. 1792-6 du Code civil).
Notre Conseil INEUF : La gestion des dates de réception des travaux est capitale, bien veiller avec le syndic en charge d'administrer la copropriété à la fin de vigilance de la garantie et le cas échéant, organiser en compagnie du conseil syndical une visite générale de l'immeuble avant la fin de l'échéance pour repérer tout dommage éventuel.
 

Une petite dernière que l'on rencontre moins souvent :

8- La Garantie Revente

Il s'agit là d'une offre commerciale qui n'est ni obligatoire, ni contractuelle, mais qui est parfois offerte par certains promoteurs dans le cadre de leurs réalisations. Tous les promoteurs ne l'offrent pas. En l'état c'est une garantie qui couvrependant DEUX ANS les pertes éventuelles liées à une revente anticipée dans le cas d'un évènement accidentel tel que : décès, invalidité, divorce, dissolution du PACS, naissance multiple ou mutation professionnelle pour ne citer que les cas les plus usuels. Les conditions d'application et le niveau de garantie varient en fonction des compagnies et le montant (plafonné) tourne généralement autour des 20% du prix d'achat du bien frais notariés inclus.
Notre Conseil INEUF : Dans le cas de la mise en place d'une garantie-revente veillez bien à ce qu'elle soit mentionnée à l'acte notarié qui sera signé chez le notaire pour faciliter sa mise en œuvre en cas de besoin et gardez bien tous les documents s'y rapportant afin de les fournir, le cas échéant, à première demande... sachant que la compagnie d'assurance vous demandera essentiellement la copie des actes notariés.
 

En Conclusion...

Il est facile de comprendre les garanties liées à l'acquisition d'un logement neuf sont un élément de décision capital qui aura pour effet de vous permettre de contrôler votre niveau de confort, de consommation, de sécurité, mais aussi de consolider le profil et la valeur de votre investissement-pierre dans l'immobilier neuf.

Cet article vos a aidé ? Vous avez besoin de plus d'informations ? Vous désirez échanger avec un conseiller spécialisé dans le Vente en l'État Futur d'Achèvement ? N'hésitez pas à entrer en contact avec nous parlons de vos projets !

Nicolas Viale
Président & Fondateur INEUF.com