Le Logement Locatif Intermédiaire (LLI) : une solution pour l’immobilier neuf... oui mais à qui s'adresse ce dispositif ?

Le marché locatif français est confronté depuis plusieurs années à un paradoxe : dans les métropoles et les zones tendues, la pénurie de logements abordables pénalise les ménages intermédiaires qui ne sont ni assez pauvres pour prétendre à un logement social ni assez riches pour suivre les loyers du marché libre. Pour combler cette “zone grise”, l’État a instauré dès 2014 le logement locatif intermédiaire (LLI), un dispositif ouvert aux particuliers depuis la loi de finances 2024. Il offre un nouveau cadre d’investissement dans le neuf avec des loyers modérés et des avantages fiscaux attractifs.

Qu’est‑ce que le LLI ?

Le LLI désigne un logement neuf ou rénové à loyer encadré, proposé à un niveau inférieur de 10 à 15 % au marché privé mais supérieur au logement social. Il répond à deux objectifs :

• Faciliter l’accès au logement pour les ménages intermédiaires, dont les revenus sont trop élevés pour le parc social mais insuffisants pour le marché libre.

• Stimuler la construction de logements neufs dans les zones à forte tension (zones A, A bis, B1) en proposant un système locatif stable et sécurisé.

Créé par l’ordonnance du 20 février 2014, le dispositif était à l’origine réservé aux bailleurs institutionnels. Depuis 2024, il est accessible aux particuliers, à condition d’acheter via une société civile immobilière (SCI).

Fonctionnement et conditions

Pour qu’un logement soit qualifié d’intermédiaire, plusieurs critères doivent être respectés :

• Type de bien : il doit s’agir d’un logement neuf ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), parfois d’un bien lourdement réhabilité.

• Location en résidence principale : le logement doit être loué vide à titre de résidence principale pour une durée minimale de 15 ans, pouvant aller jusqu’à 20 ans. Certaines conventions prévoient des baux plus courts (9 ans) pour les bailleurs institutionnels.

• Location via une personne morale : l’acquisition doit être faite par une SCI composée d’au moins deux associés. Ce véhicule juridique permet de mutualiser l’investissement et de bénéficier des avantages fiscaux.

• Plafonds de loyers et de ressources : les loyers et les revenus des locataires sont plafonnés par zone. Par exemple, en 2025, un appartement en zone A bis (Paris) ne peut pas être loué au‑delà de 13,68 €/m² et les ressources d’un couple ne doivent pas dépasser 56 169 €. Ces plafonds sont réévalués chaque année en fonction de la composition familiale et de la localisation.

• Zone géographique : seules les communes classées en zones A, A bis et B1 sont éligibles, ce qui correspond aux grandes métropoles et à la Côte d’Azur.

À quel profil d’investisseur s’adresse le LLI ?

Bien qu’il s’agisse d’un dispositif à vocation sociale, le LLI est aussi pensé pour des investisseurs particuliers. Les articles spécialisés soulignent qu’il s’adresse en priorité aux primo‑investisseurs et aux jeunes ménages qui souhaitent se constituer un patrimoine immobilier sans prendre de risques démesurés. Plusieurs arguments étayent ce ciblage :

• Sécurité et accompagnement pour les primo‑investisseurs : des garanties de loyer et de paiement ont été mises en place pour rassurer les nouveaux investisseurs, notamment ceux qui créent une SCI pour leur premier achat. La convention oblige l’État ou l’organisme bailleur à assurer la perception des loyers, ce qui limite les risques d’impayés. Le montage en SCI permet de mutualiser l’investissement et d’anticiper la transmission.

• Des programmes adaptés aux jeunes ménages actifs : la production de logements intermédiaires vise à répondre à la demande réelle des ménages modestes et des jeunes actifs. Les logements étant situés dans des zones dynamiques et proches des bassins d’emplois, ils conviennent particulièrement aux jeunes couples qui cherchent à concilier mobilité professionnelle et stabilité résidentielle.

• Diversification de l’épargne pour les jeunes investisseurs : certains spécialistes soulignent que le LLI séduit un large éventail d’investisseurs, des jeunes actifs souhaitant diversifier leur épargne jusqu’aux retraités en quête de revenus stables. Cette souplesse permet à des personnes entrant sur le marché immobilier de sécuriser un premier achat tout en bénéficiant d’un cadre fiscal protecteur.

• Un investissement équilibré entre social et marché libre : le LLI se situe entre social et marché libre avec une fiscalité avantageuse et une très forte demande locative. Pour un primo‑investisseur ou un jeune ménage, ce positionnement intermédiaire offre un compromis entre rendement et responsabilité sociale, avec des loyers plafonnés mais une stabilité locative élevée.

En résumé, le LLI s’adresse principalement aux primo‑investisseurs et aux jeunes ménages cherchant à investir dans le neuf avec un budget maîtrisé. Les avantages fiscaux et la sécurisation des loyers en font une solution particulièrement adaptée pour ceux qui réalisent leur premier investissement immobilier ou qui souhaitent diversifier leur épargne tout en contribuant à l’offre de logements abordables.

Un placement attractif pour les investisseurs

Le LLI se distingue par une combinaison de fiscalité avantageuse, de rentabilité stable et d’impact social positif. Les principaux atouts mis en avant par les promoteurs et les experts sont les suivants :

1. Prix d’acquisition réduit grâce à la TVA à 10 %

Alors que la TVA sur un logement neuf est de 20 %, l’achat d’un bien conventionné LLI bénéficie d’une TVA réduite de 10 %. Cette réduction se traduit par un prix d’achat inférieur d’environ 10 % à 15 %. Par exemple, un appartement T2 de 48 m² en zone A évalué à 224 000 € sur le marché traditionnel pourrait être acquis autour de 205 000 € en LLI.

2. Crédit d’impôt sur la taxe foncière

Le dispositif offre un crédit d’impôt équivalent à la taxe foncière pendant toute la durée d’engagement, généralement entre 15 et 20 ans. Autrement dit, l’investisseur récupère chaque année le montant payé au titre de la taxe foncière, ce qui représente une économie importante (environ 6 % du coût de l’opération selon les experts).

3. Rendement et sécurité locative

• Loyers sécurisés et demande forte : les logements intermédiaires sont situés dans des zones où la demande locative est très élevée. Les loyers, bien que plafonnés, sont généralement 10 % à 15 % inférieurs au marché, ce qui garantit un taux d’occupation élevé et limite le risque d’impayés.

• Rentabilité attractive : grâce au prix d’achat réduit et à la forte demande, la rentabilité annuelle peut atteindre 4,5 % à 7 % selon les promoteurs.

• Valorisation patrimoniale : le bien étant neuf, il respecte les dernières normes environnementales (RE 2020), bénéficie de garanties décennales et d’un faible niveau de charges. La valeur du bien devrait croître dans le temps, d’environ 1 % par an d’après certaines estimations.

• Possibilité de louer à des proches : la loi permet la location à un ascendant ou un descendant (non rattaché fiscalement au foyer).

4. Fiscalité sur les revenus locatifs

Au‑delà du crédit d’impôt, certains montages permettent de bénéficier d’un abattement de 30 % sur les revenus locatifs. Les loyers perçus doivent néanmoins être déclarés dans le cadre de la SCI.

5. Transmission et diversification du patrimoine

Le recours à une SCI facilite la transmission des parts aux héritiers avec des abattements fiscaux importants, notamment 100 000 € par parent et par enfant tous les 15 ans. Le LLI permet aussi de diversifier un portefeuille immobilier, en investissant dans des secteurs géographiques porteurs et en combinant rendement et impact social.

Avantages pour les locataires

Le dispositif LLI vise avant tout à rendre le logement abordable :

• Les loyers sont 10 % à 15 % inférieurs à ceux du marché libre.

• Les logements sont neufs ou rénovés, répondent à des normes élevées en matière d’isolation et de performance énergétique.

• Les programmes sont implantés dans des zones tendues, souvent proches des transports et des bassins d’emplois.

• Les plafonds de revenus permettent de cibler les classes moyennes, évitant que des ménages modestes se retrouvent exclus du parc social et du parc privé.

Comment investir en LLI ?

1. Choisir un programme éligible

La première étape consiste à identifier un programme neuf conventionné LLI. Des promoteurs et des plateformes spécialisées (comme INEUF.com) répertorient les programmes éligibles. Le site INEUF.com rappelle que les ménages éligibles peuvent trouver un logement intermédiaire et consulter les plafonds de loyer et de ressources.

2. Créer une SCI

L’investissement doit se faire via une société civile immobilière (SCI) composée d’au moins deux associés. Le choix entre SCI à l’IR (impôt sur le revenu) ou SCI à l’IS (impôt sur les sociétés) dépend de la situation patrimoniale et des objectifs de chaque investisseur. Cette structure facilite également la transmission.

3. Signer une convention et respecter les engagements

Pour bénéficier des avantages du LLI, l’investisseur doit signer une convention avec l’État ou un organisme public et s’engager à louer le bien comme résidence principale pendant une durée de 15 à 20 ans. Il doit également respecter les plafonds de loyers et de ressources tout au long de la location. Des contrôles peuvent être réalisés pour vérifier la bonne application de ces conditions.

Inconvénients et points de vigilance

• Durée d’engagement longue : l’obligation de location sur 15 à 20 ans peut être contraignante. La revente du bien pendant cette période est possible, mais elle impose de transférer les engagements au nouvel acquéreur.

• Processus réglementé : la gestion administrative (convention, plafonds, déclarations) nécessite un suivi régulier et l’accompagnement d’un professionnel pour éviter de perdre les avantages fiscaux.

• Marché encore restreint : les programmes LLI restent moins nombreux que les programmes Pinel ou LMNP. La recherche d’un bien peut prendre du temps, et les zones éligibles sont limitées aux communes sous tension.

• Comparaison avec d’autres dispositifs : selon certains conseillers, les avantages du LLI peuvent être moins intéressants qu’une location meublée (LMNP) selon les situations patrimoniales. Il est donc important d’effectuer une étude personnalisée.

Conclusion

Le logement locatif intermédiaire constitue une réponse innovante à la crise du logement dans les zones tendues. En combinant loyers modérés, fiscalité avantageuse et construction neuve, il offre une alternative à la disparition du dispositif Pinel. Destiné d’abord aux bailleurs institutionnels, il est désormais accessible aux particuliers grâce à la création d’une SCI.

Investir en LLI demande toutefois de s’engager sur le long terme et de respecter des obligations strictes (plafonds, durées). Pour les investisseurs prêts à diversifier leur patrimoine et à contribuer à la création de logements abordables, ce dispositif représente une opportunité intéressante et responsable. Avant de se lancer, il est recommandé de se faire accompagner par un professionnel pour optimiser sa stratégie et choisir le montage (SCI à l’IR ou à l’IS) le mieux adapté.

INEUF.com - 07/2025