Pas de GFA pas d'actes notariés ?
Le promoteur avec-lequel j'ai signé un contrat de réservation refuse de signer les actes notariés et annule la réalisation du projet car il n'a pas obtenu sa Garantie Financière d'Achèvement : Puis-je demander des indemnités pour ce que j'estime être un préjudice ?
Benoit L. (27)
Commençons depuis le début ... la GFA qu'est-ce-que c'est ?
La garantie financière d'achèvement est une garantie extrinsèque (externalisée) qui est obligatoire depuis le 1er janvier 2015 pour permettre la signature des actes authentiques chez le notaire de l'opération.
Elle est régie par l'article R. 261-1.du Code de la Construction et de l'Habitation (CCH) qui est un des codes référents en matière de Vente en État Futur d'achèvement (VEFA).
Cette garantie doit être délivrée par un organisme désigné, généralement une banque, qui aura en amont examiné et validé la viabilité de l'opération sur la base de différents critères comme le profil du promoteur, de son apport personnel dans l'opération, celui des entreprise titulaires des marchés des principaux corps d'états, mais aussi les éléments commerciaux liés au contexte du programme, de son bilan, de la grille des prix et des résultats du lancement commercial.
Une garantie obligatoire !
En accordant cette garantie l'organisme en question assure la fiabilité de l'opération et le fait qu'elle ira à son terme (d'où le nom de "garantie d'achèvement") même en cas de faillite du promoteur, et conformément aux contrat signé entre ce dernier et les acquéreurs du programme immobilier...
C'est pour cela que l'on entend parfois parler de vente "Zéro-Risque" dans le cadre d'une VEFA compte-tenu du caractère obligatoire de cette garantie pour signer les actes authentiques chez le notaire.
Mais pas systématique...
Pour obtenir cette garantie, un des éléments déterminant l'engagement du garant (la banque par exemple) est la réalisation d'un certain pourcentage de pré-ventes dans le cadre du lancement commercial du programme immobilier neuf.
Généralement ce ration se situe entre 30% et 50% en fonction du profil de promoteur, des garanties fournées et de son apport personnel. Et de manière assez courante il sera de 50% pour la plupart des acteurs.
Ce qui veut explique qu'en cas de mévente du projet immobilier dans sa phase de lancement commercial, l'objectif d'obtention de cette GFA ne puisse être atteint, soit pour des conditions intrinsèques liées au projet, soit pour une situation conjoncturelle liée au marché temporairement délicate.
Pas de GFA... Pas d'Actes Notariés !
Dans ce cas, il est impossible pour le promoteur d'aller aux actes notariés et il ne peut donc plus suivre les acquéreurs qui auront signé un contrat de réservation et auront versé un dépôt de garantie sur le compte séquestre du notaire.
Cette éventualité est d'ailleurs contemplé dans le contrat de réservation, au paragraphe des [ Conditions de réalisation de la vente ] qui mentionne toutes les conditions suspensives et les cas de force majeure pouvant interférer avec la réalisation de la vente, que ce soit côté promoteur... comme côté acquéreur (par exemple dans le cas ou le financement requis par l'acheteur ne serait pas obtenu).
Quid des sommes versées et des pénalités ?
De manière assez générale et systématique, la non-réalisation de la vente devant notaire du fait du promoteur-vendeur ne génèrera aucune indemnité ou pénalités au bénéfice de l'acquéreur... sauf à ce qu'une clause particulière ait été insérée au contrat dans la logique d'une vente liée à un objectif particulier, mais ce cas de figure est extrêmement rare car il faut l'accord des parties (promoteur et acquéreur) au moment de la signature du contrat de réservation.
Cela peut se comprendre car le cas échéant, les pertes du promoteur dans le cadre du montage de son opération, liées principalement au études préalables nécessaires au dépôt du permis de construire ainsi que celle liées au lancement commercial et à l'administration du projet seront déjà suffisamment pénalisantes pour ce professionnel...
En revanche, si des sommes ont été versées de la part de l'acquéreur dans le cadre de la protocolisation du contrat de réservation, notamment pour le dépôt de garantie qui est un élément constituant du contrat... ces dernières étant sécurisées sur un compte séquestre et administrées par le notaire de l'opération, elles seront dans ce cas remboursées intégralement et immédiatement aux acquéreurs. Aucune perte de ce point de vue.
En ce sens, nous vous recommandons de systématiquement vous référer aux conditions mentionnées au contrat de réservation signé avec le promoteur... Tout y est.
Un dernier mot pour souligner que ce cas est rarement constaté, et que dans l'extrême majorité des programmes neufs portés en lancement commercial, l'analyse réalisée en amont par le différents services du promoteur et ses partenaires bancaires suffisent à consolider -hors tout problème lié à un fait économique ou conjoncturel- le succès de l'opération et donc la mise en place de la garantie financière d'achèvement !
INEUF.com
