LA LOI PINEL 2020 : TOUT CE QU'IL FAUT SAVOIR

La Loi Pinel est le dispositif fiscal en faveur de l'investissement locatif dans l'immobilier neuf qui succède à la loi Duflot, et plus anciennement la Loi Scellier. Mais au moment d'investir dans un programme neuf éligible à la loi Pinel il y a quelques aspects qu'il faut bien maîtriser afin de s'engager sur un investissement immobilier productif et valorisant pour votre portefeuille. Le point sur la question et l'analyse de Nicolas VIALE Président et Fondateur de INEUF.com.

Info Flash : vendredi 13 novembre 2020 l’Assemblée a adopté un amendement au budget 2021 relatif au dispositif Pinel qui sera donc reconduit pour 3 années supplémentaires jusqu'en fin d’année 2024... Cette décision est une réponse directe aux difficultés rencontrées par les promoteurs et professionnels de l’immobilier neuf à la suite de la crise sanitaire et économique, mais elle va également dans le sens du plan de relance de l'économie et de l'emploi à un moment ou le besoin de nouveaux logements neufs et de nouveaux chantiers se fait durement sentir.

De quoi s'agit-il ? 

Investir dans un programme neuf éligible au dispositif Pinel est une excellente décision qui vous permettra de générer des revenus additionnels et de développer votre patrimoine dans des conditions optimales en bénéficiant de plusieurs avantages que nous abordons en 10 questions :
 

Quels programmes neufs sont éligible au dispositif Pinel  et selon quel critère ?

✔ Tous les programmes neufs sont éligibles au dispositif Pinel, pour autant qu'ils respectent la norme de règlementation thermique RT 2012 obligatoire depuis le 1er janvier 2013 pour toutes les demandes de permis de construire de programmes neufs, et définissant les normes de construction et d'isolation pour les bâtiments à basse consommation, mieux isolés et moins énergivores.
 

Quelles est l'effet fiscal de la Loi Pinel ?

✔ Le dispositif fiscal prend la forme d'une réduction directe de votre impôt sur le revenu (IR) pendant 6 ans, 9ans ou 12 ans. En investissant en Loi Pinel vous pourrez en effet déduire directement de votre impôt sur le revenu (IR) et chaque année 2% du montant de l'investissement (plafonné) pendant 6 ou 9 années consécutives et 1% par an de la 10ème à la 12ème année. Ces pourcentages s'applique sur le montant total de l'investissement majoré des frais notariés et représente au total 12% sur 6 années, 18% sur 9 années et 21% sur 12 années. 
 

Quel est le plafond d'investissement ?

✔ L'investissement est limité à un montant total de 300.000€ par an et par foyer fiscal. Ce montant peut être réparti sur un seul ou bien 2 acquisitions chaque année. Un investissement pour un montant supérieur est toujours possible, mais la défiscalisation sera elle plafonnée au maximum prévu, soit 300.000€ par an. Investir en Loi Pinel vous permet donc de défiscaliser au maximum 63.000€ (soit 21% de 300.000€ sur 12 années) de votre IR... ce qui n'est pas "neutre".
 

Quel sont les conditions liées à la location ?

✔ Le propriétaire/bénéficiaire du dispositif Pinel doit s'engager à louer le bien vide et en résidence principale pendant la durée choisie. Il doit en outre respecter des plafonds de location au m2 en appliquant la formule de calcul du loyer pondéré. Enfin ce montant plafonné varie selon la situation de la commune sur laquelle est édifié le programme neuf (plusieurs zones sont identifiés dans la Loi Pinel).
 

Peut-on louer à un membre de la famille ?

✔ Oui, en investissant en Loi Pinel, il est possible de louer le bien à un ascendant ou à un descendant à condition que le locataire ne fasse pas partie du foyer fiscal du bénéficiaire du dispositif.
 

Est-il possible de financer un bien en Loi Pinel ?

✔ C'est même largement conseillé sur le plan fiscal, en finançant votre bien avec un apport personnel minimum, vous avez la possibilité de déduire les intérêts du prêt contracté de vos revenus fonciers à venir, et ainsi d'optimiser l'assiette de votre foyer fiscal. Dans le même temps, l'effet de levier de la loi Pinel est double : les loyers encaissés par le locataire vous permettent de prendre en charge une partie de la mensualité de crédit, pendant que la réduction d'impôts vient compenser partiellement l'autre partie... vous êtes gagnants sur toute la ligne.
 

Qu'en est-il de la gestion locative ?

✔ Il est largement conseillé de passer par un gestionnaire locatif pour le bon respect des protocoles de location, d'entretien et de gestion de votre appartement. Votre gestionnaire s'occupera également de vous trouver un locataire avec un profil adéquat et de vous assister dans la cas de changements de locataires dans le cours de la période de défiscalisation pour laquelle vous aurez opté. Il vous rédigera également les rapports de gestion qui vous permettront de documenter votre déclaration d'impôts.
 

Que se passe-t-il en cas d'impayés ?

✔ Généralement vous aurez au préalable souscrit une assurance pour la garantie des loyers impayés (GLI) qui vous couvrira pour tout incident de ce type pendant la durée de la mise en location du bien. Ne négligez pas cette formalité, elle est importante et vous permettra de continuer à couvrir une partie de votre crédit en cas de besoin.
 

Quand se termine la Loi Pinel ?

✔ Le dispositif Pinel datant de 2014 a été reconduit en 2018 pour 4 années supplémentaires afin de soutenir la production de logements neufs dans des bâtiments basse consommation (BBC). Il est donc encore possible d''investir en loi Pinel jusqu'au 31 décembre 2021.
 

Un dernier conseil ?

✔ Investir en Loi Pinel dans un programme neuf est une initiative qui vous permettra de donner une nouvelle dynamique à votre patrimoine tout en réduisant le montant de vos impôts, ce qui explique la popularité de ce dispositif... Pour autant la démarche exige une bonne connaissance du marché de programmes neufs à la vente, ainsi que du marché locatif, et faire appel à un spécialiste local de l'immobilier neuf est le meilleur conseil que nous pouvons vous donner.

Leur connaissance et leur expérience du marché local et leur engagement à vos côtés sur les années à venir reste la meilleure garantie du succès de votre investissement.


Nicolas VIALE
Président et Fondateur INEUF.com