Depuis la fin du dispositif Pinel au 31 décembre 2024, l'investissement locatif dans le neuf s'appuie sur un nouveau cadre : le dispositif Jeanbrun. Issu du plan « Relance logement » et intégré à la loi de finances 2026 (article 47 de la loi n° 2026-103 du 19 février 2026), il s'applique aux acquisitions réalisées entre 2026 et 2028.

Le principe : l'amortissement fiscal

Là où le Pinel accordait une réduction d'impôt directe, le Jeanbrun repose sur un mécanisme d'amortissement fiscal annuel. Chaque année, l'investisseur déduit une fraction de la valeur de son logement de ses revenus fonciers imposables, ce qui réduit sa base taxable — et peut générer un déficit foncier imputable sur le revenu global. C'est le premier dispositif à autoriser l'amortissement en location nue (non meublée). Plus votre tranche marginale d'imposition est élevée, plus l'économie d'impôt est significative.

Quels logements sont concernés ?

Le dispositif s'applique sur l'ensemble du territoire national, sans zonage (rupture nette avec le Pinel, réservé aux zones A, A bis et B1). Seuls les logements en immeuble collectif (appartements) sont éligibles ; les maisons individuelles sont exclues. Dans le neuf ou en VEFA, le logement doit respecter la réglementation environnementale RE2020 et afficher un DPE classé A, B ou C. L'ancien lourdement rénové est également éligible (travaux ≥ 30 % du prix, entreprises RGE, DPE A/B/C après travaux).

Les taux d'amortissement (neuf / VEFA)

Trois niveaux de loyer sont proposés : intermédiaire, social et très social. Plus le loyer est modéré, plus l'avantage est élevé.

  • Loyer intermédiaire : 3,5 %/an, plafond 8 000 €/an
  • Loyer social : 4,5 %/an, plafond 10 000 €/an
  • Loyer très social : 5,5 %/an, plafond 12 000 €/an

Seuls 80 % du prix d'acquisition sont amortissables (le foncier, estimé forfaitairement à 20 %, est exclu). Pour un bien à 200 000 €, la base d'amortissement est donc de 160 000 €. Le déficit foncier reste imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 €/an (21 400 € en cas de rénovation énergétique).

Les conditions à respecter

  • Engagement de location de 9 ans minimum
  • Location nue, en résidence principale du locataire
  • Respect des plafonds de loyers et de ressources fixés par décret
  • Bien situé dans un immeuble collectif

Ce qui est interdit : louer à un ascendant ou descendant du foyer fiscal, passer en location meublée pendant l'engagement, revendre avant 9 ans (sauf aléas de la vie), cumuler avec le statut LMNP/LMP, ou investir dans une maison individuelle.

Investir dans le neuf avec le dispositif Jeanbrun

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Cet article est fourni à titre informatif et ne constitue pas un conseil fiscal ou patrimonial ; les plafonds et modalités sont précisés par décret et peuvent évoluer. Rapprochez-vous d'un conseiller pour une étude personnalisée.