Acheter un bien immobilier avec des cryptomonnaies : ce qu’il faut vraiment savoir

L’idée d’acheter un appartement ou une maison avec des cryptomonnaies fait rêver. Bitcoin, Ethereum ou autres actifs numériques sont de plus en plus présents dans les patrimoines, et certains acquéreurs se demandent s’il est possible de les utiliser directement pour acheter un bien immobilier en France.

La réponse est oui, sous certaines conditions, mais la réalité est plus encadrée et plus complexe qu’il n’y paraît.

---

Les cryptomonnaies, ce ne sont pas des “euros numériques”

En France, une seule monnaie a cours légal : l’euro.
Les cryptomonnaies ne sont donc pas considérées comme de la monnaie au sens juridique du terme.

En revanche, elles sont reconnues par la loi comme des actifs numériques. Cela signifie qu’elles peuvent être détenues, échangées, transmises et encadrées légalement, au même titre que d’autres actifs financiers.

Concrètement, on distingue deux grandes catégories :

• les jetons (tokens), souvent liés à des projets ou à des droits spécifiques ;

• les cryptomonnaies “classiques”, comme le Bitcoin ou l’Ethereum, utilisées comme moyens d’échange entre particuliers.

---

Pourquoi on ne peut pas payer directement un bien immobilier en crypto

Le droit français est très clair :
toute vente immobilière doit être libellée et réglée en euros.

Cela signifie qu’un acheteur ne peut pas imposer au vendeur d’être payé en cryptomonnaie. Un notaire ne peut pas non plus enregistrer un acte de vente dont le prix serait exclusivement exprimé en crypto.

Mais il existe une exception légale.

---

La dation en paiement : la clé juridique

La loi autorise ce que l’on appelle la dation en paiement.
En termes simples, cela permet au vendeur d’accepter volontairement autre chose que de l’argent pour être payé.

> Si le vendeur est d’accord, il peut donc accepter des cryptomonnaies à la place de l’euro.

Cette situation reste rare, mais elle est juridiquement possible à condition que tout soit parfaitement encadré par le notaire.

---

Deux façons concrètes d’acheter un bien avec des cryptos

1. Le paiement direct en cryptomonnaie (cas rare)

Dans ce cas :

• l’acheteur transfère directement ses cryptomonnaies au vendeur ;

• l’acte notarié précise précisément :

  • la cryptomonnaie utilisée,

  • sa valeur en euros,

  • le taux de conversion retenu,

  • la date de référence,

  • et la preuve du transfert.

ATTENTION : Cette solution est peu utilisée, car elle expose le vendeur à la volatilité des cryptos.

---

2. La conversion des cryptos en euros (solution la plus courante)

C’est aujourd’hui la méthode la plus simple et la plus sécurisée.

L’acheteur :

• convertit ses cryptomonnaies en euros via une plateforme agréée par l’Autorité des marchés financiers,

• puis règle le bien immobilier classiquement en euros chez le notaire.

Les plateformes doivent être conformes aux règles européennes, notamment au règlement MiCA (Markets in Crypto-Assets), qui encadre strictement les cryptoactifs en Europe.

---

Attention à la fiscalité : un point clé à anticiper

Utiliser des cryptomonnaies pour acheter un bien immobilier déclenche presque toujours une fiscalité.

La plus-value sur les cryptos

Si vos cryptomonnaies ont pris de la valeur depuis leur achat :

• la conversion en euros génère une plus-value imposable ;

• celle-ci est en principe taxée à 30 % (appelée “flat tax”).

Dans certains cas, il est possible d’opter pour le barème progressif de l’impôt sur le revenu.

---

Les obligations déclaratives

Les détenteurs de cryptomonnaies doivent :

• déclarer leurs comptes ouverts sur des plateformes étrangères ;

• déclarer certaines opérations importantes.

L’administration fiscale surveille de près ces transactions.

---

Les frais de notaire

Même si l’achat est financé indirectement en crypto :

• les frais de notaire et les droits de mutation doivent toujours être payés en euros.

---

Peut-on optimiser l’opération ?

Oui, mais cela demande de l’anticipation :

• convertir ses cryptos au bon moment,

• utiliser d’éventuelles moins-values passées,

• structurer l’opération avec des professionnels compétents.

Un achat immobilier financé par des cryptomonnaies ne s’improvise pas.

---

En résumé

Acheter un bien immobilier avec des cryptomonnaies en France est possible, mais :

• ce n’est pas un paiement direct comme une carte bancaire,

• le cadre juridique est strict,

• la fiscalité est incontournable,

• l’accompagnement par un notaire et des experts est indispensable.

Aujourd’hui, les cryptomonnaies sont surtout un moyen de financement indirect pour l’immobilier, plus qu’un véritable moyen de paiement.
Bien utilisées, elles peuvent néanmoins s’intégrer dans une stratégie patrimoniale moderne et réfléchie.

INEUF.com