Spécificités du crédit immobilier dans le neuf : ce qu’il faut savoir avant d’acheter en VEFA

Acheter un logement neuf en VEFA (Vente en l’État Futur d’Achèvement) ne fonctionne pas comme l’achat d’un bien ancien.

Le crédit immobilier dans le neuf présente des particularités importantes : déblocage progressif des fonds, différé d’amortissement, gestion des appels de fonds, frais réduits…

Comprendre ces spécificités permet d’optimiser son financement et d’éviter les erreurs.

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1. Le principe du déblocage progressif des fonds

Contrairement à l’ancien où la banque débloque 100 % du montant au moment de la signature, dans le neuf le financement est versé progressivement.

Les appels de fonds sont réglementés par la loi et suivent l’avancement du chantier :

• 35 % à l’achèvement des fondations

• 70 % à la mise hors d’eau

• 95 % à l’achèvement des travaux

• 100 % à la livraison

La banque débloque les sommes au fur et à mesure.

Conséquence : vous ne payez des intérêts que sur les montants réellement versés.

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2. Les intérêts intercalaires

Pendant la phase de construction, vous remboursez généralement uniquement les intérêts correspondant aux sommes débloquées.

On parle d’intérêts intercalaires.

Exemple :
Si seulement 30 % du prêt est débloqué, vous payez les intérêts sur ces 30 %, pas sur la totalité du crédit.

Cette période peut durer 18 à 24 mois selon le chantier.

Il faut l’anticiper dans son plan de financement.

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3. Le différé d’amortissement

Dans le neuf, il est possible de mettre en place un différé d’amortissement.

Cela signifie que :

• vous ne remboursez que les intérêts pendant la construction,

• le remboursement du capital commence à la livraison.

Ce mécanisme permet de limiter l’effort financier pendant la phase chantier, surtout si vous payez encore un loyer.

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4. Des frais de notaire réduits

Le neuf bénéficie de frais de notaire réduits (environ 2 à 3 % du prix, contre 7 à 8 % dans l’ancien).

Pourquoi ?
Parce que le logement neuf est soumis à la TVA (Taxe sur la Valeur Ajoutée) et que les droits de mutation sont plus faibles.

Cela réduit l’apport nécessaire.

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5. Le Prêt à Taux Zéro (PTZ)

Le neuf est particulièrement éligible au PTZ (Prêt à Taux Zéro), dispositif d’aide de l’État destiné aux primo-accédants.

Le PTZ permet :

• d’emprunter une partie du montant sans intérêts,

• d’alléger la mensualité,

• d’augmenter la capacité d’achat.

Il est soumis à conditions de ressources et de localisation.

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6. Une visibilité à long terme sur les charges

Un logement neuf est conforme aux normes récentes (RE2020 – Réglementation Environnementale 2020).

Cela signifie :

• meilleure performance énergétique,

• charges réduites,

• moins de travaux à prévoir à court terme.

Les banques considèrent parfois le neuf comme un actif plus sécurisé à long terme.

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7. Attention aux délais de livraison

Le crédit doit être calibré en fonction :

• de la durée estimée du chantier,

• des appels de fonds,

• des marges de sécurité en cas de retard.

Un retard de livraison peut prolonger la période d’intérêts intercalaires.

Il est donc essentiel de structurer correctement le financement.

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8. Investissement locatif : effet de levier optimisé

Dans le cadre d’un investissement locatif :

• les intérêts intercalaires peuvent être déductibles selon le régime fiscal,

• le différé d’amortissement peut optimiser la trésorerie,

• le neuf offre une meilleure attractivité locative.

Le crédit devient un outil stratégique de construction patrimoniale.

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9. Ce qui différencie réellement le crédit dans le neuf

En résumé, les spécificités sont :

• déblocage progressif,

• intérêts intercalaires,

• possibilité de différé,

• frais de notaire réduits,

• accès facilité au PTZ,

• meilleure performance énergétique.

Le financement dans le neuf est plus technique, mais aussi plus flexible.

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Conclusion

Le crédit immobilier dans le neuf n’est pas plus compliqué.
Il est différent.

Mieux structuré, plus progressif et parfois plus avantageux, il nécessite une anticipation précise.

Comprendre les appels de fonds, les intérêts intercalaires et les dispositifs d’aide permet de transformer un projet en VEFA en stratégie patrimoniale cohérente.

Dans le neuf, le financement ne se subit pas.
Il s'anticipe, il se réfléchit, il se construit.

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