Loi JEANBRUN : Un exemple pour mieux comprendre
Dispositif Jeanbrun : comprendre simplement avec un exemple concret
Le dispositif Jeanbrun a été conçu pour relancer l’investissement locatif privé après la fin du Pinel.
Contrairement aux anciens dispositifs de défiscalisation, il ne repose pas sur une réduction d’impôt immédiate, mais sur un mécanisme d’amortissement fiscal, permettant de diminuer les revenus fonciers imposables dans le temps.
L’objectif est double :
– encourager la production de logements locatifs durables,
– offrir aux investisseurs une fiscalité plus stable et plus lisible sur le long terme.
Rappel simple du principe
Le dispositif Jeanbrun permet, sous conditions :
-
d’acheter un logement neuf ou assimilé,
-
de le louer nu à usage de résidence principale,
-
de respecter des plafonds de loyers et de ressources,
-
de s’engager à louer pendant au moins 9 ans,
-
et de déduire chaque année un amortissement du prix du logement (hors foncier) des revenus fonciers.
Cet amortissement peut créer un déficit foncier, imputable sur les revenus fonciers, et dans certains cas sur le revenu global.
Hypothèse de travail (exemple concret)
Prenons un cas simple et réaliste.
-
Appartement : 3 pièces – 60 m²
-
Prix d’acquisition : 300 000 €
-
Zone : zone tendue
-
Type de location : location intermédiaire
-
Loyer plafonné retenu : 12 €/m²
-
Durée d’engagement : 9 ans minimum
Étape 1 – Calcul du loyer annuel
Loyer mensuel :
60 m² × 12 € = 720 € / mois
Loyer annuel brut :
720 € × 12 = 8 640 €
Étape 2 – Base amortissable
Le dispositif Jeanbrun exclut le foncier de l’amortissement.
La valeur du foncier est estimée forfaitairement à 20 %.
-
Prix total : 300 000 €
-
Valeur du foncier (20 %) : 60 000 €
-
Valeur amortissable : 240 000 €
Étape 3 – Amortissement annuel
En location intermédiaire, le taux d’amortissement est de 3,5 % par an.
Amortissement annuel :
240 000 € × 3,5 % = 8 400 €
Attention : Le plafond annuel de déduction étant fixé à 8 000 € par foyer fiscal, l’amortissement retenu sera 8 000 €.
Étape 4 – Charges courantes (hypothèse raisonnable)
Pour simplifier l’exemple, retenons :
-
Charges non récupérables
-
Gestion, assurance, entretien, taxe foncière
Montant estimatif annuel : 2 500 €
Étape 5 – Résultat foncier avec le dispositif Jeanbrun
-
Loyers perçus : 8 640 €
-
Charges courantes : – 2 500 €
-
Amortissement Jeanbrun : – 8 000 €
Résultat foncier : – 1 860 €
On constate donc un déficit foncier, malgré un bien loué.
Étape 6 – Impact fiscal (lecture simplifiée)
Sans entrer dans une fiscalité trop technique :
-
Le déficit foncier permet de neutraliser totalement l’imposition sur les loyers,
-
et peut, selon la situation du foyer, réduire l’impôt global, dans la limite des plafonds en vigueur.
Concrètement :
-
pas d’impôt sur les loyers,
-
pas de prélèvements sociaux sur les revenus fonciers,
-
et une fiscalité maîtrisée pendant plusieurs années.
Quelle rentabilité locative réelle ?
Rentabilité brute
Loyer annuel / prix d’achat
8 640 € / 300 000 € = 2,88 % brut
Cette rentabilité peut sembler modeste, mais :
-
le dispositif Jeanbrun transforme une rentabilité brute faible en effort fiscal maîtrisé,
-
l’investissement devient patrimonial, non spéculatif,
-
et la fiscalité est lissée sur la durée.
Ce qu’il faut retenir
Le dispositif Jeanbrun :
-
ne cherche pas à créer un cash-flow positif immédiat,
-
mais à sécuriser un investissement locatif sur le long terme,
-
avec une fiscalité plus prévisible et plus douce.
Il s’adresse particulièrement :
-
aux investisseurs déjà imposés,
-
aux projets en zone tendue,
-
aux acquéreurs recherchant un placement immobilier stable, accompagné et sécurisé.
Conclusion
Le dispositif Jeanbrun n’est pas un “nouveau Pinel”.
C’est un outil fiscal et patrimonial, qui nécessite une analyse fine du projet, du loyer, de la fiscalité du foyer et de l’horizon de détention.
Bien utilisé, il permet :
-
de produire du logement locatif utile,
-
de limiter fortement l’imposition des loyers,
-
et de construire un patrimoine immobilier cohérent sur le long terme.
INEUF.com
