Immobilier neuf : baisse de l'offre et volatilité du marché
La baisse constaté des mises en chantier de programmes neufs ces deux dernières années a pour écho une montée des prix dans certaines zones relayée par une volatilité du marché... Loi du marché, rééquilibrage par la demande : la rédaction de INEUF.com pose le problème et ouvre la porte à une issue prochaine.
Un marché chahuté
Ces deux dernières années 2019 et 2020 ont été délicates pour le marché du neuf. L'impact de la crise sanitaire sur les commercialisations de programmes en cours alliée à l'incertitude de l'évolution de la courbe sanitaire sur les mois à venir ont provoqué, par effet de ricochet, un phénomène de dégradation des bilans et de liquidation des stocks de programmes en cours ou en phase de lancement.
Les ventes globales ont pris le relais des ventes au détail... et les sociétés de promotion immobilière se sont en grande partie démunies de leur précieux stock d'appartements neufs dans la perspective imprécise de la crise qui s'installait alors.
Dans le même temps, les services d'urbanisme et de développement foncier marquaient l'arrêt, provoquant une rupture des programmations de lancements commerciaux dont l'issue allait avoir un impact majeur sur le secteur.
Des chantiers perturbés
Pendant la première partie de la crise sanitaire, tous les chantiers ont été mis à l'arrêt, et il aura fallu plusieurs mois afin de permettre aux acteurs du secteur de créer les conditions acceptables et favorables au redémarrage des travaux... lorsque cela était possible, et selon des protocoles coûteux et contraignants.
Dans le seconde phase de reprise des travaux, les promoteurs se sont trouvés confrontés à une baisse des ressources dans le secteur du BTP le tout accompagné d'une augmentation significative des coûts de construction du fait de la pénurie de main d'œuvre, de matériaux, et d'entreprises...
Ces difficultés ont eu pour conséquences directes un ralentissement des mises en chantier, et une augmentation des coûts de production... donc des prix de vente.
Une demande présente
Dans ce contexte de crise, le logement et le placement-pierre se sont retrouvés au cœur des intentions d'achat des français et étrangers, autant par leur valeur d'utilité, que leur valeur patrimoniale. La demande n'à pas fléchi, même en pleine crise...
Les seuls éléments à avoir changé ont été les critères d'achat qui se sont diversifiés avec un grand exode urbain vers les proches banlieues et les campagnes, ainsi que les budgets qui ont été revus à la hausse, dans la majeure partie des cas.
Côté investissement locatif, la demande est restée constante, et l'impact de la crise n'aura été que passager sur ce profil d'acquéreurs soucieux de convertir une partie de son épargne en réduction d'impôts ou en valeur-pierre.
Une crise sous-jacente
On pourrait donc penser que en cette fin de semestre 2021 la crise sanitaire et son impact sur le secteur de l'immobilier est derrière nous... mais le ralentissement cumulé des mises en chantier lors de ces deux dernières années du fait de la baisse des accords de permis de construire, associé à la raréfaction des opportunités de développement foncier dans des conditions de prix moins favorables, est en train de provoquer une crise de l'offre sans précédent dans un secteur qui reste l'un des leviers les plus puissant de notre économie nationale.
En effet, la promotion immobilière, avec son impact sur l'emploi, les levées de taxes directes et indirectes et la produit intérieur brut, reste un fer de lance de notre économie.
Si crise il y a... c'est bien une crise de l'offre, dont les effets pourraient être dévastateurs sur tout le secteur de l'immobilier neuf, mais également sur le plan sociétal avec le ralentissement de la production de logements pour actifs, et la baisse des opportunités de logements sur des bases d'un habitat moins énergivore et plus adapté au confort de vie moderne.
En conclusion :
Une situation qui n'est pas à prendre à la légère et dont il appartiendra entre autres à la commission Rebsamen de définir l'urgence et l'ampleur afin de rendre à la profession cette position si centrale, nécessaire et essentielle.
Un ancien précurseur du secteur a un jour dit de l'immobilier neuf qu'il était "à la fois le sommet du commerce... et la somme de tous les commerces."
Un adage à méditer... amplement.
Nicolas Viale
Président et Fondateur INEUF.com
