Investir en Bailleur Privé : tout savoir en 20 questions

FAQ – Dispositif de bailleur privé et immobilier locatif

1. Qu’est-ce que le dispositif de bailleur privé ?

Le dispositif de bailleur privé est un mécanisme fiscal destiné à encourager l’investissement locatif de longue durée. Il permet aux bailleurs privés d’amortir fiscalement un logement mis en location nue, afin de réduire leur base imposable, selon des règles encadrées et progressives.

2. Depuis quand le dispositif de bailleur privé est-il applicable ?

Le dispositif s’applique aux logements acquis et mis en location à compter du 1er janvier 2026, sous réserve du respect des conditions prévues par la loi de finances et par les textes réglementaires d’application.

3. Le dispositif de bailleur privé a-t-il une date de fin ?

À ce stade, aucune date de fin n’est prévue. Le dispositif est instauré sans échéance prédéfinie, contrairement aux anciens mécanismes de type Pinel.

4. Le dispositif concerne-t-il uniquement le logement neuf ?

Le cœur du dispositif vise principalement le logement neuf, notamment les acquisitions réalisées en VEFA auprès d’un promoteur immobilier.

5. Les logements anciens sont-ils éligibles ?

Oui, sous conditions. Les logements anciens peuvent être éligibles lorsque des travaux lourds représentant une part significative du coût global de l’opération sont réalisés, selon des modalités qui seront précisées par décret.

6. Le dispositif concerne-t-il le logement social ?

Le dispositif s’adresse à la location privée, mais il introduit une différenciation selon le niveau de loyer pratiqué : loyer intermédiaire, social ou très social.
La location à des membres du foyer fiscal ou de la famille est exclue.

7. Quelle est la durée d’engagement locatif ?

Le bailleur doit s’engager à louer le logement pendant une durée minimale de neuf ans, en location nue à usage de résidence principale.

8. L’avantage fiscal prend-il la forme d’une réduction d’impôt ?

Non. Le dispositif de bailleur privé repose exclusivement sur un mécanisme d’amortissement fiscal, et non sur une réduction directe de l’impôt dû.

9. Quel est le principe de l’amortissement en bailleur privé ?

Chaque année, une fraction du prix de revient du logement peut être amortie fiscalement. Cet amortissement vient diminuer la base imposable des revenus locatifs, dans la limite de plafonds annuels.

10. Le taux d’amortissement est-il unique ?

Non. Le dispositif prévoit désormais des taux d’amortissement modulés en fonction du niveau de loyer pratiqué.

11. Quels sont les taux et plafonds d’amortissement applicables ?

Les barèmes actuellement prévus sont les suivants :

• 3,5 % par an pour les logements neufs à loyer intermédiaire, avec un plafond annuel de 8 000 € ;

• 4,5 % par an pour les logements neufs à loyer social, avec un plafond annuel de 10 000 € ;

• 5,5 % par an pour les logements neufs à loyer très social, avec un plafond annuel de 12 000 €.

12. Le taux de 3,5 % s’applique-t-il à tous les logements neufs ?

Non. Contrairement aux premières versions du dispositif, le taux n’est plus uniforme. Il dépend exclusivement du niveau de loyer effectivement pratiqué.

13. L’amortissement porte-t-il uniquement sur le prix d’achat ?

L’amortissement porte sur le prix de revient du logement, incluant le prix d’acquisition et les frais afférents (hors valeur du terrain), dans les limites fixées par la réglementation.

14. Existe-t-il un plafond de prix pour investir en bailleur privé ?

Non. Aucun plafond de prix d’acquisition n’est prévu par le dispositif.

15. Peut-on acquérir plusieurs logements en bailleur privé ?

Oui. Le dispositif ne fixe aucune limitation du nombre de logements pouvant être acquis par un même foyer fiscal.

16. Quelle est la principale limite fiscale du dispositif ?

La limite porte sur le plafond annuel du déficit imputable, fixé à 21 400 € par an, conformément aux règles prévues par la loi de finances.

17. Le déficit généré peut-il être imputé sur le revenu global ?

Oui. Il s’agit d’une évolution majeure du dispositif : le déficit issu de l’amortissement peut désormais être imputé sur le revenu global, et non plus uniquement sur les revenus fonciers.

18. Les loyers sont-ils plafonnés ?

Oui. Des plafonds de loyers s’appliquent en fonction du régime retenu (intermédiaire, social ou très social), et conditionnent directement le niveau d’amortissement autorisé.

19. Les locataires doivent-ils respecter des plafonds de ressources ?

Des plafonds de ressources des locataires peuvent être exigés pour certains niveaux de loyers, selon les critères qui seront précisés par les textes d’application.

20. À quel profil d’investisseur s’adresse le dispositif de bailleur privé ?

Le dispositif de bailleur privé s’adresse principalement aux investisseurs patrimoniaux, recherchant :

• une stratégie de long terme,

• une fiscalité lissée et amortissable,

• une meilleure visibilité sur leurs revenus locatifs,

• et un cadre plus stable que les anciens dispositifs temporaires.

Conclusion

Avec le dispositif de bailleur privé et ses dernières précisions réglementaires, l’investissement locatif entre dans une nouvelle phase.
L’amortissement fiscal modulé selon le niveau de loyer, combiné à la possibilité d’imputation du déficit sur le revenu global, marque une rupture structurelle avec les anciens dispositifs. Ce nouveau cadre offre aux investisseurs une approche plus lisible, plus durable et mieux adaptée aux réalités économiques du marché immobilier.
 

(Version mise à jour le 25/01/2026 )
 

Contactez dès maintenant les conseillers INEUF.com, spécialistes locaux de la vente en VEFA. Ils vous accompagnent dans l’analyse de votre projet, la comparaison des meilleures opportunités du marché et vous font bénéficier d’offres exclusives pour concrétiser votre achat dans les meilleures conditions.