Comparatif des dispositifs d’investissement dans l’immobilier neuf en 2025 (hors Pinel)

Contexte : le neuf en 2025 et la fin du Pinel

Depuis la fin définitive du dispositif Pinel au 31 décembre 2024, les investisseurs qui souhaitent acheter un logement neuf pour le louer se tournent vers d’autres mécanismes de défiscalisation. Le contexte reste favorable : selon INEUF.com, l’immobilier neuf demeure une valeur refuge et les conditions de crédit s’améliorent en 2025. L’achat d’un logement neuf offre des frais de notaire réduits, des garanties constructeur et, dans certaines communes, une exonération de taxe foncière. De nouveaux dispositifs fiscaux permettent d’alléger l’investissement tout en répondant aux besoins du marché locatif.

L’objectif de cet article est de comparer les principaux dispositifs accessibles en 2025 pour un investissement locatif dans le neuf (hors Pinel), leurs avantages fiscaux et leurs contraintes, afin d’aider les primo‑investisseurs et les ménages à choisir la stratégie la plus adaptée.

1. Le logement locatif intermédiaire (LLI)

Le logement locatif intermédiaire (LLI) répond à un double objectif : offrir des loyers plus accessibles aux ménages aux revenus intermédiaires et proposer un placement sécurisé aux investisseurs. Selon INEUF.com, ce dispositif permet à des ménages qui n’ont pas droit au logement social mais qui trouvent les loyers du marché privé trop élevés de louer un appartement neuf à un loyer encadré.

Fonctionnement et conditions

• Public visé : ménages aux revenus intermédiaires, généralement dans les zones tendues (Paris, Lyon, Marseille, Bordeaux…), qui ne sont pas éligibles au logement social.

• Type de logement : uniquement des logements neufs ou assimilés (VEFA).

• Durée d’engagement : le logement doit être loué pour au moins 9 ans.

• Plafonds de loyer et de ressources : les loyers sont 10 à 15 % inférieurs aux prix du marché et des plafonds de ressources sont définis selon la zone et la composition du foyer.

• Fiscalité et avantages pour l’investisseur : l’INEUF souligne que le dispositif offre une TVA réduite à 10 %, une exonération de taxe foncière pouvant aller jusqu’à 25 ans et un abattement fiscal de 30 % sur les revenus locatifs. Les loyers inférieurs au marché et une demande locative forte sécurisent l’investissement.

• Profil d’investisseur : le LLI s’adresse notamment aux primo‑investisseurs et jeunes ménages recherchant un placement sécurisé, mais aussi aux multi‑propriétaires souhaitant diversifier leur patrimoine. Une autre source souligne que ce dispositif attire des jeunes actifs qui veulent diversifier leur épargne et des retraités en quête de revenus stables.

Atouts et limites

Le LLI combine sécurité et fiscalité. Les loyers encadrés et la forte demande en zones tendues assurent un faible risque de vacance. Toutefois, le bail de neuf ans et les plafonds de loyer limitent la flexibilité. Ce dispositif convient bien aux jeunes ménages et aux investisseurs souhaitant un placement à long terme avec un ticket d’entrée modéré grâce à la TVA réduite.

2. Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP)

Le LMNP reste l’un des dispositifs les plus accessibles pour investir dans un appartement neuf meublé. Il permet de louer un logement meublé (neuf ou ancien) et de profiter d’une fiscalité très avantageuse. Selon le site LMNP.ai, ce statut est « l’un des dispositifs les plus accessibles et avantageux » pour les particuliers.

Fonctionnement et conditions

• Type de logement : logement meublé, neuf ou ancien, avec les équipements nécessaires (lit, table, électroménager).

• Revenus locatifs : les recettes ne doivent pas dépasser 23 000 € par an ou 50 % des revenus du foyer pour conserver le statut non professionnel.

• Fiscalité : les loyers sont imposés dans la catégorie des Bénéfices industriels et commerciaux (BIC). L’investisseur peut choisir le régime micro‑BIC avec un abattement forfaitaire de 50 %, ou le régime réel qui permet de déduire toutes les charges (intérêts d’emprunt, frais de notaire, travaux) et d’amortir le bien et le mobilier. Cette stratégie permet souvent de réduire, voire d’annuler, l’impôt sur les revenus locatifs.

• Souplesse : le LMNP offre une grande liberté : l’investisseur choisit la localisation (zones A, B ou C, stations balnéaires, résidences gérées, etc.) et fixe le loyer sans plafonds spécifiques.

• Avantage supplémentaire : contrairement aux dispositifs « niche fiscale », le LMNP n’entre pas dans le plafonnement global des avantages fiscaux.

Atouts et limites

Le LMNP convient très bien aux primo‑investisseurs qui recherchent des revenus complémentaires et une fiscalité souple. Il permet d’investir partout en France, dans le neuf ou l’ancien, et de choisir le régime fiscal le plus avantageux. En revanche, l’absence de réduction d’impôt directe signifie qu’il faut gérer activement la location meublée et respecter des normes d’ameublement.

LMNP en résidence gérée : une variante sécurisée

Pour les investisseurs qui souhaitent déléguer la gestion tout en conservant les avantages du LMNP, l’investissement dans une résidence gérée (résidence étudiante, senior, de tourisme ou d’affaires) constitue une option attrayante. Dans ce modèle, l’investisseur achète un appartement dans une résidence de services et signe un bail commercial avec un exploitant professionnel. Cette structure présente plusieurs avantages :

• Gestion déléguée : la gestion locative (recherche des occupants, entretien, services) est assurée par l’exploitant, ce qui libère l’investisseur des tâches quotidiennes.

• Bail sécurisé : le bail commercial garantit des revenus locatifs réguliers sur une durée généralement comprise entre 9 et 12 ans, indépendamment de l’occupation réelle.

• Avantages fiscaux préservés : l’investisseur bénéficie toujours du régime LMNP : amortissement du bien et du mobilier, déduction des charges et récupération de la TVA (20 %) sur le prix d’achat à condition de conserver le bien pendant au moins 20 ans ou de le revendre à un repreneur LMNP.

• Demande soutenue : les résidences avec services répondent à des besoins croissants, notamment pour les étudiants et les seniors, assurant un taux d’occupation élevé.

Cette variante convient aux investisseurs qui recherchent un placement clé en main avec une visibilité sur les loyers, sans contrainte de gestion, tout en profitant de la fiscalité avantageuse du LMNP.

3. Loc’Avantages (conventionnement Anah)

Le dispositif Loc’Avantages a remplacé en mars 2022 la loi Cosse et a été prolongé jusqu’en 2027. Il incite les propriétaires à louer leurs logements à des loyers abordables en échange d’une réduction d’impôt. L’ANIL explique que cette réduction dépend du niveau de loyer pratiqué et de la localisation du logement.

Fonctionnement et conditions

• Type de logement : logement non meublé (neuf ou ancien) conventionné avec l’Anah.

• Durée d’engagement : au moins six ans.

• Conditions d’éligibilité : le logement doit respecter un certain niveau de performance énergétique, être loué à usage de résidence principale et ne pas être meublé. Le propriétaire doit louer à un locataire dont les revenus sont inférieurs à des plafonds et pratiquer un loyer inférieur au marché.

• Réduction d’impôt : la réduction est calculée sur les loyers et varie selon trois niveaux : 15 % (Loc1), 35 % (Loc2) ou 65 % (Loc3) sans intermédiation locative. Les taux sont plus élevés (20 %, 40 % et 65 %) lorsqu’un tiers (association ou organisme) assure l’intermédiation.

• Primes complémentaires : en cas de convention avec travaux ou d’intermédiation locative, des aides financières et primes peuvent être accordées par l’Anah.

• Cumul impossible : un même logement ne peut pas cumuler Loc’Avantages avec d’autres dispositifs de défiscalisation importants (Pinel, Denormandie, etc.), ce qui nécessite de choisir son dispositif.

Atouts et limites

Loc’Avantages est intéressant pour les investisseurs qui souhaitent louer à des ménages modestes et qui peuvent accepter un loyer inférieur au marché pendant six à douze ans. La réduction d’impôt, pouvant atteindre 65 %, compense largement la décote de loyer. Les contraintes (convention Anah, plafonds de revenus) nécessitent toutefois une gestion administrative plus lourde.

4. Loi Denormandie (ancien rénové)

Bien que la loi Denormandie vise le parc ancien, elle constitue une alternative pour investir là où le neuf est rare. Le dispositif a été prolongé jusqu’au 31 décembre 2027. K&P Finance rappelle que la loi vise à revitaliser les centres‑villes en difficulté et offre des réductions d’impôt aux investisseurs qui rénovent des logements anciens.

Fonctionnement et conditions

• Type de logement : logement ancien situé dans une ville éligible et nécessitant des travaux représentant au moins 25 % du coût total de l’opération.

• Zones : communes participant au programme Action Cœur de Ville ou ayant signé une convention de revitalisation du territoire.

• Durée d’engagement : 6, 9 ou 12 ans.

• Réduction d’impôt : 12 % pour 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans du prix de revient (achat + travaux).

• Conditions locatives : les loyers et les revenus des locataires doivent respecter des plafonds.

• Objectif : contribuer à la rénovation urbaine en combinant valorisation patrimoniale et optimisation fiscale.

Atouts et limites

La loi Denormandie s’adresse aux investisseurs prêts à entreprendre des travaux de rénovation. Elle n’est pas adaptée à un logement neuf, mais elle peut constituer un investissement rentable dans des quartiers en redynamisation. La fiscalité est attractive, mais le coût des travaux et la complexité du montage (plafonds, zones éligibles) doivent être bien évalués.

5. Bail Réel Solidaire (BRS)

Le Bail Réel Solidaire s’adresse davantage aux acquéreurs occupants qu’aux investisseurs locatifs, mais il mérite d’être évoqué car il permet de devenir propriétaire d’un logement neuf à moindre coût. INEUF.com explique que le BRS consiste à acheter le logement sans le terrain, qui reste la propriété d’un organisme de foncier solidaire, l’acheteur versant une redevance modique pour occuper le terrain.

Fonctionnement et conditions

• Réduction du prix d’achat : le BRS permet de bénéficier d’un prix d’achat 20 à 40 % inférieur au marché.

• Public visé : ménages modestes primo‑accédants ne dépassant pas un plafond de ressources.

• Type de logement : uniquement des logements neufs destinés à la résidence principale.

• Avantages : frais de notaire réduits (2 à 3 %) et acquisition d’un bien au standard RE 2020 sans travaux.

• Contrainte : l’acheteur ne peut revendre qu’à un ménage respectant les mêmes critères et le prix de revente est réglementé.

Atouts et limites

Le BRS n’est pas un dispositif de défiscalisation comme les autres, mais une solution d’accession sociale à la propriété. Il s’adresse exclusivement aux ménages souhaitant devenir propriétaires de leur logement principal. Les investisseurs recherchant des revenus locatifs devront privilégier les autres dispositifs.

6. Déficit foncier

Le déficit foncier est un mécanisme fiscal qui permet aux propriétaires bailleurs de déduire de leurs revenus fonciers et de leur revenu global les dépenses liées à l’entretien, la réparation ou l’amélioration d’un logement loué. Ce dispositif, applicable aux logements anciens comme aux logements neufs mis en location nue, n’est pas soumis au plafonnement des niches fiscales.

Fonctionnement et conditions

• Charges éligibles : travaux de réparation, d’entretien et d’amélioration, intérêts d’emprunt, frais de gestion et taxes.

• Plafonds de déduction : la déduction sur le revenu global est limitée à 10 700 € par an; les excédents sont imputables sur les revenus fonciers des dix années suivantes. Ce plafond peut être porté à 15 300 € pour certains dispositifs et jusqu’à 21 400 € pour des travaux d’amélioration énergétique réalisés entre 2023 et 2025.

• Régime réel d’imposition : pour bénéficier du déficit foncier, le propriétaire doit opter pour le régime réel (déclaration des revenus fonciers).

Atouts et limites

Le déficit foncier permet de réduire immédiatement l’impôt en déduisant les charges supérieures aux loyers perçus. Il est particulièrement intéressant pour les investisseurs ayant des travaux importants à réaliser. En revanche, il ne s’applique qu’aux locations nues (le bien ne doit pas être meublé) et requiert de déclarer ses revenus fonciers en régime réel, avec une comptabilité plus lourde.

7. Investissement en nue-propriété (démembrement de propriété)

L’investissement en nue‑propriété consiste à acheter les murs d’un bien tandis que l’usufruit (droit d’usage et de perception des loyers) est temporairement cédé à un bailleur institutionnel, généralement pour une durée de 10 à 20 ans. Ce mécanisme n’est pas encadré par une loi spécifique et repose sur le démembrement de propriété.

Fonctionnement et conditions

• Décote à l’achat : le prix d’acquisition est réduit de 30 à 40 %, correspondant à la valeur des loyers non perçus pendant la période de démembrement.

• Absence de revenus locatifs : durant la période de démembrement, l’usufruitier percevra les loyers. L’investisseur en nue‑propriété ne paie pas d’impôts locaux ni de charges, qui restent à la charge de l’usufruitier.

• Récupération de la pleine propriété : à l’issue du démembrement (10 à 20 ans), l’investisseur récupère la pleine propriété d’un logement souvent entretenu ou rénové.

Atouts et limites

L’investissement en nue-propriété convient aux épargnants disposant d’un horizon à long terme et recherchant un placement patrimonial sans gestion locative et sans fiscalité immédiate. La décote à l’achat permet de se constituer un patrimoine à moindre coût. En contrepartie, l’investisseur ne perçoit aucun loyer pendant la durée du démembrement et ne peut pas récupérer le bien avant la fin du contrat.

8. Loi Malraux

La loi Malraux vise à préserver le patrimoine immobilier ancien en accordant une réduction d’impôt aux investisseurs qui rénovent des immeubles situés dans des sites patrimoniaux. Ce dispositif s’adresse aux contribuables fortement imposés et est valable jusqu’au 31 décembre 2025.

Fonctionnement et conditions

• Type de bien : immeubles entiers situés dans un secteur sauvegardé (Site Patrimonial Remarquable) ou une zone de protection du patrimoine architectural.

• Travaux éligibles : les travaux de restauration doivent être réalisés sur l’ensemble de l’immeuble et supervisés par un Architecte des Bâtiments de France.

• Durée d’engagement : l’investisseur doit louer le bien rénové à titre de résidence principale pendant 9 ans.

• Plafond et taux de réduction : le montant des travaux donnant droit à la réduction est plafonné à 100 000 € par an pendant 4 ans. La réduction d’impôt s’élève à 22 % pour les biens situés en Zone de Protection du Patrimoine (zone AMVAP) et 30 % en secteur sauvegardé.

Atouts et limites

La loi Malraux offre une réduction d’impôt substantielle pour les travaux de restauration et n’entre pas dans le plafonnement global des niches fiscales. Elle est adaptée aux investisseurs disposés à immobiliser des fonds dans des chantiers lourds sur des immeubles de caractère. Néanmoins, les contraintes de localisation, la complexité des travaux et l’obligation de louer pendant 9 ans exigent un engagement patrimonial important.

9. Loi Monuments Historiques

Le dispositif Monuments Historiques (MH) permet d’allier défiscalisation et sauvegarde du patrimoine en rénovant un bien classé ou inscrit à l’inventaire supplémentaire. Contrairement au Pinel ou au Malraux, ce dispositif ne comporte aucun plafond de travaux.

Fonctionnement et conditions

• Déduction totale des travaux : l’investisseur peut déduire 100 % des dépenses de restauration de son revenu global, sans plafond. L’économie d’impôt peut atteindre jusqu’à 45 % de l’investissement pour les foyers soumis à la tranche marginale la plus élevée.

• Conditions de détention : le bien doit être classé ou inscrit et conservé pendant au moins 15 ans. Les travaux doivent être validés par l’Architecte des Bâtiments de France et respecter l’intégrité du patrimoine.

• Pas d’obligation de location : il n’est pas nécessaire de louer le bien pour bénéficier de la déduction, ce qui permet d’occuper le logement tout en profitant de l’avantage fiscal.

Atouts et limites

La loi MH offre la déduction la plus généreuse, sans plafond, et permet même d’habiter le bien. Elle s’adresse essentiellement aux contribuables à très forte imposition et passionnés par les immeubles historiques. Les travaux coûteux, la durée de détention de 15 ans et les contraintes administratives en font un dispositif exigeant.

Tableau comparatif des dispositifs (hors Pinel)

Source : ineuf.com

Conclusion et conseils

L’extinction de la loi Pinel ne signifie pas la fin des opportunités : les investisseurs disposent d’un large éventail de dispositifs qui répondent à des objectifs très différents. Le LLI offre un placement long‑terme avec des loyers encadrés et une fiscalité avantageuse pour les ménages intermédiaires. Le LMNP, qu’il soit classique ou en résidence gérée, séduit par sa souplesse et par la possibilité d’amortir le bien tout en fixant librement le loyer ; en résidence gérée, il permet même de déléguer entièrement la gestion et d’obtenir des loyers garantis. Loc’Avantages permet de soutenir l’accès au logement en échange d’une réduction d’impôt pouvant atteindre 65 %, tandis que la loi Denormandie encourage la revitalisation des centres‑villes anciens. Les ménages modestes qui souhaitent devenir propriétaires pourront se tourner vers le BRS.

D’autres options patrimoniales existent pour des profils plus expérimentés : le déficit foncier permet de déduire d’importantes charges de travaux sur des locations nues, la nue‑propriété offre une décote à l’achat et une valorisation patrimoniale à long terme sans perception de loyers, la loi Malraux procure une réduction d’impôt significative en échange de la restauration d’immeubles anciens et la loi Monuments Historiques autorise la déduction intégrale des travaux sans plafond, au prix d’un engagement de longue durée. Ces dispositifs ciblent des investisseurs disposés à immobiliser des sommes importantes et à s’engager sur plusieurs années pour préserver le patrimoine bâti.

Comme le rappelle INEUF.com, le choix d’un dispositif dépend avant tout du profil de l’investisseur, de son horizon d’investissement et de ses objectifs patrimoniaux. Avant de vous engager, réalisez des simulations et sollicitez un conseiller pour optimiser votre stratégie et intégrer les dernières évolutions réglementaires.

INEUF.com - 07/2025