La loi Pinel 2022-2024 : ce qui change !
Tout d'abord un petit rappel sur la Loi Pinel...
Créée en 2014 pour favoriser la construction de logements neufs dans les zones à forte demande, la loi Pinel permet aux investisseurs immobilier de bénéficier d'un avantage fiscal substantiel lorsqu'ils achètent dans des programmes immobiliers neufs ou en état futur d'achèvement (VEFA) c'est à dire sur plan.
Les règles de base pour investir en Loi Pinel :
Pour avoir droit à la réduction d'impôt prévue par le système Pinel, plusieurs conditions doivent être remplies, à savoir:
• Investir dans un programme neuf éligible à la Loi Pinel (répondant à la norme de réglementation thermique RT 2012)
• S'engager à louer le bien pendant une période de 6, 9 ou 12 années consécutives.
• S'engager à louer le bien vide et en résidence principale (location meublée et résidence secondaire sont exclues du dispositif).
• S'engager à louer le bien à un locataire dont le revenu fiscal de référence ne dépasse pas certains plafonds réglementaires.
• Louer le bien (signer le premier bail) dans les 12 mois suivant la remise des clés.
• S'engager à respecter un plafond de prix de loyer au mètre carré défini par le dispositif.
S'engager à investir dans une zone géographique où la demande est supérieure à l'offre, définie par le dispositif.
Par conséquent, le logement doit être située dans la zone A, A bis ou B1 pour être éligible.
Note : Certaines villes des zones B2 et C continueront également d'être concernées par le dispositif jusqu'à la fin de 2021 (voir détail plus bas).
Comment fonctionne le dispositif Pinel ?
La loi Pinel est donc un système de défiscalisation qui permet à l'acheteur / investisseur locatif de bénéficier d'une réduction directe de son impôt sur le revenu (IR). le montant de cette réduction d'impôt est basé sur la valeur d'achat totale du bien et sa durée de location, à savoir :
• Une réduction d'IR de 12% pour une période de location de 6 années consécutives (soit 2% par an).
• Une réduction d'IR de 18% pour une période de location de 9 années consécutives (soit 2% par an).
• Une réduction d'IR de 21% pour une période de location de 12 années consécutives (soit 2% les 9 premières années et 1% les 3 dernières).
Important : un même et unique investisseur (ou ménage) peut bénéficier de la réduction d'impôt accordée par la loi Pinel sous certaines limites, à savoir:
• Investir et acquérir au maximum dans 2 appartements par an.
• Le total des acquisitions annuelles ne doit pas dépasser un plafond de 300.000€ (tout dépassement ne fera pas l'objet de réduction d'IR).
• Le prix au mètre carré du bien acheté ne doit être supérieur 5.500 €/m2 (tout dépassement ne fera pas l'objet de réduction d'IR).
Quels sont les changements du dispositif Pinel en 2022 ?
Le principal changement est l'exclusion des maisons individuelles du champ d'application du dispositif Pinel.
Comme précisé à l'article 161 de la loi de finances 2020, le dispositif Pinel est réservé aux investissements réalisés dans des logements faisant partie d'un immeuble d'habitation collectif à partir du 1er janvier 2021. Ainsi, les maisons individuelles et villas en copropriété sont exclues de la loi Pinel en 2021 (sauf pour celles dont la demande de permis de construire aura été déposée avant le 31.12.2020).
À partir de 2021, seuls les appartements situés dans des programmes neufs et immeubles collectifs sont éligibles au dispositif Pinel !
Il n'y a pas en 2021 de modification concernant les avantages fiscaux. Vous pouvez toujours bénéficier d'une réduction d'impôt de 12% sur 6 ans, 18% sur 9 ans et 21% sur 12 ans.
Cependant...
À partir du 1er janvier 2023 l'avantage fiscal (réduction d'IR) évoluera de manière significative et sera de :
• 10,5% pour un engagement locatif de 6 années consécutives.
• 15% pour un engagement locatif de 9 années consécutives.
• 17,5% pour un engagement locatif de 12 années consécutives.
Le changement sera encore plus important à partir du 1er janvier 2024, et ne sera plus que de :
• 9% pour un engagement locatif de 6 années consécutives.
• 12% pour un engagement locatif de 9 années consécutives.
• 14% pour un engagement locatif de 12 années consécutives.
Le 31.12.2024 sera donc la date limite pour effectuer un investissement locatif éligible au dispositif Pinel !
Quelles sont les villes éligibles au dispositif Pinel ?
Les villes sont regroupées par "zones" ou secteurs géographiques, à savoir :
• La Zone A: Paris et sa proche banlieue.
• La zone Zone A bis: la grande banlieue parisienne, certaines communes situées sur la Côte d'Azur (Alpes-Maritimes et Var), et d'autres villes comme Lille, Montpellier ou Lyon.
• La Zone B1: Toutes les agglomérations de plus de 250 000 habitants, ainsi que les départements et territoires d'outre-mer, la Corse et certaines villes situées dans des régions touristiques comme Annecy ou Capbreton.
Note : Une trentaine de villes des zones B2 et C, qui ont subi la fermeture d'un site militaire, restent concernées par le dispositif jusqu'à fin 2021. Il s'agit principalement des villes de Metz, Dijon, Reims et Cambrai.
Quels sont les plafonds de loyers au m2 en loi Pinel en 2022 ?
• Zone A : 13,09€• Zone A bis : 17,62€
• Zone B1 : 10,55€
• Zone B2 : 9,17€
Note : le mode de calcul des plafonds de montant de loyer varient en fonction de la surface du logement par application de coefficient multiplicateur.
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