Taux d'usure et financement immobilier
La limitation imposée par le taux d'usure est au centre de l'actualité économique et financière de l'immobilier en ce premier semestre 2022. Ces refus de financements en surnombre sèment un vent de panique sur le marché des acquéreurs... et parmi eux les actifs les plus aisés. Le point sur la question pour mieux comprendre ce phénomène et envisager les solutions.
Un sondage effectué pour le compte de l’Afib (association française des intermédiaires en bancassurance) révèle que depuis le début de l'année 2022, un près d'un crédit sur deux est refusé au motif du dépassement du seuil du taux d'usure, ce qui sème un vent de panique sur le marché des acquéreurs... et parmi eux les actifs les plus aisés de la tranche des 31-55 ans. Ces refus affectent dans une large majorité (71%) les achats de résidence principale dans l'immobilier neuf ainsi que dans l'ancien.
Un phénomène délicat qui mérite des explications, le point avec INEUF.com
Qu'est ce que le taux d'usure ?
Tout simplement c'est le taux d’intérêt maximum légal que les banques et les établissements crédit sont autorisés à pratiquer lorsqu'ils accordent un prêt, ceci afin de protéger les acquéreurs et emprunteurs contre des propositions de prêt trop chères qui mettraient son projet d'acquisition ou leur situation financière en péril. Ce taux est fixé par la Banque de France et réactualisé régulièrement.
Plus précisément, le taux d'usure correspond au TAEG (taux d’intérêt annuel effectif global) maximal susceptible de vous être appliqué lorsque vous souscrivez un crédit.
Ce TAEG est composé de plusieurs éléments :
- Le taux nominal de référence pour le calcul de vos intérêts du crédit.
- Les frais d'assurance et des garanties liées au crédit.
- Les frais de courtage ou d'intermédiaires.
- Les frais de dossier.
Le principe est simple : si au moment ou le prêt doit vous être accordé le TAEG est supérieur au taux d'usure... le financement ne peux pas être mis en place.
Quels sont les taux d'usure de référence et comment sont-ils calculés ?
Il en existe plusieurs en fonction du type de crédit qui est recherché, et de la durée. Ils sont calculés chaque trimestre par la Banque de France et publiés au journal officiel dans la seconde quinzaine du dernier mois de chaque trimestre civil.
Pour les actualiser, la Banque de France réalise régulièrement des enquêtes auprès des établissement de crédits afin d'établir des TAEG moyens pour chaque catégorie de prêt, ils sont ensuite augmentés d’un tiers, et le nouveau taux ainsi obtenu devient le taux de l’usure pour le trimestre à venir...
Depuis le 1er juillet 2022 il est fixé à 2,57 % pour les prêts de 20 ans et plus.
Que faire si un financement vous est refusé car il dépasse le taux d'usure ?
Pas de panique, il existe plusieurs leviers et solutions qui peuvent vous permettre de trouver une meilleure assiette financière.
Tout d'abord, si vous n'avez fait appel qu'à un seul intermédiaire ou établissement de crédit, vous avez la possibilité de faire "jouer la compétition" et de demander à une autre banque désireuse de capter votre capacité d'épargne et vos revenus d'examiner votre demande.
Vous pouvez aussi confier cette mission à un courtier en financement afin qu'il puisse vous assister dans le montage de votre dossier, ces derniers ayant les connaissances nécessaires et suffisantes des conditions de crédit et taux d'assurance en vigueur afin de vous permettre d'effectuer une étude comparative qualitative, mais aussi les moyens et les arguments appropriés pour faire jouer la concurrence entre les établissements de crédit en fonction de votre situation personnelle et de vos projets.
Vous pouvez également rechercher des conditions plus avantageuses au niveau des frais d'assurance, des garanties, ainsi que des conditions annexes de fixation du TAEG qui pourraient faire pencher la balance de votre côté.
En tout état de cause, se le conseil principal est de prendre le temps de la réflexion, et de choisir les intervenants qualifiés qui pourront ainsi vous aider à optimiser les conditions de financement de votre acquisition d'un bien immobilier en toute sécurité, car n'oubliez pas qu'un crédit vous engage... et doit être remboursé !
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