Immobilier : Vers une baisse des prix ?

En cette fin d'année difficile affectée par un retour de l'inflation dans notre système économique, une pénurie de l'offre dans les biens anciens comme dans les programmes neufs, et un recul des acquéreurs affectés par l'impact du taux d'usure sur la capacité de financement des établissements de crédit... difficile de se projeter avec le sourire dans les semestres à venir. Le point sur la question avec Nicolas VIALE Président de INEUF.com

Une Inflation dégradante 

Avec un taux d'inflation stabilisé à 6,2% l'année 2022 marque un grand retour en force de l'austérité économique et de la baisse du pouvoir d'achat. Tel un flash-back dans les pires moments des années 80 cet indice rapporté au secteur de l'immobilier est le signe de deux facteurs essentiels qui ont marqué 2022, à savoir :

• Une pénurie de l'offre de logements dans le neuf comme dans l'ancien, qui sévit depuis de début de l'année, et qui malgré des reconstitutions de stock partielles par vagues successives à l'entrée de l'été puis dans le courant du dernier semestre, ne parvient pas à satisfaire une demande à la fois massive et exigeante sur le plan de la qualité de vie et du confort.

• Une hausse des coûts constitutifs des prix de vente des appartements : approvisionnement, matériaux, matières premières, logistique, énergie,... qui au final ont un effet de levier inévitable sur le prix de sortie final des biens à vendre.


 

Une offre de logements insuffisante 

Le marché de l'immobilier en proie à une demande croissante sous l'effet de l'évolution démographique, des nécessités de relogement dans un habitat plus adapté au mode de  vie moderne et mieux isolé, et d'un tourisme national et international toujours plus fort, a du mal à générer dans l'ancien comme dans le neuf, la masse de logements requis pour satisfaire la demande.

Nous sommes en France, sur tout le territoire, dans une phase de déficit de production de logements qui loin d'être anodine, s'accumule année après année pour atteindre aujourd'hui des proportions stratosphériques notamment dans les zones tendues où la situation a pu contribuer en début d'année à des effets de bulles spéculatives avec des augmentations de prix constatées aux alentours des 9% voir plus dans certaines grandes villes et agglomérations.


 

Une restriction de l'accès au financement

Le crédit immobilier, réel moteur et pierre angulaire de la transaction immobilière a lui aussi joué un rôle dans la crise qui a affecté le secteur sur 2022.

Tout d'abord avec la remontée des taux bancaires, qui même si elle était prédite et attendue par tous les professionnels après des semestres et des années de mise en avant de taux exceptionnellement bas, a quand même créé la surprise et l'émoi par son ampleur et sa rapidité.

Comme un malheur ne vient jamais seul, cette remontée fulgurante des taux s'est vu aggravée par le plafonnement du taux d'usure qui a eu un effet dévastateur sur les demandes de crédits de ménages pourtant solvables et à fort potentiel d'épargne avec un ressenti accentué pendant tout le second semestre 2022.


 

Quels scénarios pour l'avenir ?

D'aucuns prédisent une année 2023 dans la continuité de la précédente, avec une inflation à 8%, ces coûts de production, de rénovation et d'énergie encore hauts, et une offre encore déficitaire... avec des effets de spirale négative, un repli des acquéreurs sur leur épargne et le retour en grâce de la location au détriment de l'acquisition.

Le tout bien évidemment sanctionné par une baisse des prix de l'immobilier globale sur le marché de l'ancien comme celui du neuf. 

Si certains de ces facteurs sont fondés et/ou plausibles, il n'en demeure pas moins que la réalité est un peu plus nuancée :


1- Tout d'abord, le déplafonnement progressif du taux de l'usure va rapidement décongestionner les accords de crédits sur le début 2023 avec un effet ressenti sur la fin du premier semestre ce qui aura pour effet un retour sur le marché de certains acquéreurs en recherche active.

Par ailleurs la remonté des taux aux alentours des 3-4% va être un autre facteur essentiel de réouverture des financements par les banques qui sur ces bases vont retrouver des niveaux de profits acceptables, et un profil de clientèle à forte capacité d'épargne.

Au final, un retour à un volume de crédits à la quasi normale est anticipé vers la milieu du second semestre 2023 et l'inflation viendra corriger annuellement des taux bancaires plus forts.


2- Ensuite, côté coûts de rénovation, de logistique et de construction, la bonne nouvelle est un phénomène de lissage correctif  des augmentations tarifaires avec la mise en avant de nouvelles solutions techniques matériaux innovants plus économiques.

Dans l'immobilier neuf où cette question de coûts de production est primordiale, des solutions sont à l'étude quand ce n'est pas le modèle économique des promoteurs dans sa globalité qui est remis sur la planche à tracer... afin de garder la maîtrise des prix de ventes pour respecter une nécessaire cohérence avec le pouvoir d'achat et les attentes de leurs acquéreurs potentiels, tout en préservant leurs marges.


3- Enfin, sur le plan de l'offre, dans l'ancien comme dans le neuf, nous anticipons une reconstitution progressive des stocks de logements sur le début d'année.

Dans le secteur de la promotion immobilière et des programmes neufs, cette reconstitution de stock sera plus importante, sous l'effet de l'arrivée sur le marché des permis de construire qui ont été déposés avant fin 2021 (sur la base de la RT 2012).

Cette offre se renforcera dans l'immobilier neuf au fil des mois, dynamisée par une demande toujours plus croissante de logements moins énergivores, plus confortables et plus adaptés au mode de vie moderne, avec les permis de construire  accordés sur la base de la nouvelle norme environnementale et énergétique 2020 (RE 2020).
 

Les prix de l'immobilier vont-ils baisser ?

Oui et non... 

Il vont nécessairement baisser dans l'ancien sur une certaine catégorie d'appartements avec un diagnostic de performance énergétique (DPE) défavorable et impliquant des frais d'isolation importants.

Mais attention, les bonnes adresses et les zones tendues ne seront pas nécessairement affectés pas ces phénomènes de baisses de prix qui se résumeront probablement à des "ajustements" de prix lors des négociations entre vendeurs et acquéreurs.

Dans l'immobilier neuf, pas de baisse  en perspective... dans le meilleur des cas une stabilité des prix sur les niveaux de 2022, dans certains cas plus délicats, des augmentations lissées sur le rythme des ventes lors de la commercialisation d'un même programme.

En résumé, il sera plus favorable d'acheter sur plan lors du lancement commercial sur la base de prix d'appels et/ou d'offre commerciales, qu'après le démarrage des travaux dans un contexte de prix réactualisé.

Plus que jamais dans un contexte économique inflationniste et avec un coût du crédit plus élevé, l'immobilier va garder son rôle de valeur-refuge auprès d'acquéreurs en quête d'un habitat de qualité, et d'investisseurs à la recherche de produits d'investissements de type "bon père de famille".


 

Quel avenir pour l'immobilier ?

 

Aujourd'hui plus que jamais, personne ne peut tourner le dos à l'immobilier, vecteur de qualité de vie, de dynamique économique et de cohésion sociale. Plusieurs secteurs de note économie comme la finance, le BTP et les services ont aujourd'hui les yeux tournés vers l'immobilier neuf, ce dernier étant générateur :

• De taxes et d'impôts directs...

• De taxe sur la valeur ajoutée (TVA),

• D'infrastructures pour les villes,

• De logements sociaux pour les actifs locaux,

• D'emplois locaux,

• De logements moins énergivores,

Par ailleurs, l'immobilier neuf est un appareil de recyclage intelligent et vertueux pour l'épargne privée.

Intelligent car il procure une contre-partie "valeur d'utilité" incontournable pour les propriétaires, et vertueux car il permet de renouveler le parc immobilier privé et locatif avec des logements toujours plus économiques et confortables.


Un des précurseurs du métier de la promotion immobilière a dit un jour que l'immobilier neuf était "à la fois le sommet du commerce, et en même temps la somme de tous les commerces..." une manière de dire que quand le bâtiment va, tout va.