Le marché du neuf : 2ème semestre 2021

Cette année 2021 est l'année-charnière de ce qui pourrait être un retour à la normale post-crise-sanitaire tant attendu par les acteurs du marché autant que par les investisseurs et particuliers en quête d'une acquisition dans le neuf. Le point sur la question avec Nicolas VIALE, Président et Fondateur de INEUF.com plateforme spécialiste de l'immobilier neuf en France.
 

2020 : une situation sans précédent

L'anaphore "Nous sommes en guerre" employé par le Président Emmanuel MACRON dans son allocution du 16 Mars 2020 n'aura jamais été autant circonstancielle. Le confinement qui aura suivi avec pour conséquences l'arrêt total des relations commerciales, des mises en chantier et des travaux sur les sites de construction aura eu un effet disruptif total similaire à ceux connus dans les économies de guerre par le passé.

Le fait est que ces interruptions dans la dynamique de production de logements neufs aura généré plusieurs conséquences néfastes sur le secteur :

1- Un ralentissement des permis de construire, des traitements de recours de tiers et des mises en chantier, qui s'il est -presque- revenu à un stade normal au moment ou cet article est édité (Août 2021) reste encore bien en-dessous des besoins exprimés et des statistiques d'avant crise.

2- Une baisse de des stocks de logements neufs en vente sous l'effet de la liquidation de blocs entiers d'immeuble en vente globale au profit d'investisseurs ou de bailleurs sociaux dans le courant de l'exercice 2020... et avec des marges dégradées, ce qui aura eu pour effet pervers de vider les vitrines des promoteurs tout en "effaçant" une partie de leurs profits au bilan.

3- Des dépôts de bilan en cascade dans le secteur de la construction et du BTP, phénomène amplifié par une augmentation des frais logistiques liés à l'approvisionnement, qui ont eu pour conséquences une tendance largement haussière des coûts de productions de logements neufs (entre 12 et 15%) répercutés au final que les prix de vente... avec pour conséquence un ajustement du marché se traduisant par un rallongement des délais de commercialisation. 

 

2021 : les voies de la relance

Devant cette situation pour le moins préoccupante, les acteurs du marché se sont remis à la tâche sur leurs secteurs géographiques respectifs, mais non sans peine. En effet, les lenteurs dans les accords de nouveaux permis de construire persistent et encore à ce jour ont du mal si ce n'est à retrouver le rythme d'avant crise... à atteindre un seuil qui permettrait de reconstituer le stock pour ajuster les prix de marché.

Par ailleurs, l'augmentation des prix du marché dans le neuf directement liée à la rareté accrue du foncier, une compétition plus agressive entre sociétés de promotion, et la hausse pour le moment incontrôlable des coûts de construction provoque une mise en retrait de la demande dont les ressources et revenus ne se sont pas développées dans les mêmes proportions, rabattant ainsi certains primo-accédants sur des stratégies de location dans l'attente d'opportunités d'achat et/ou d'une lisibilité plus claire du marché.

Les deux leviers inévitables et incontournables de la relance du secteur de l'immobilier neuf restent donc le boost des mises en chantier, et l'ajustement des prix de vente.

• Le boost des mises en chantier est en partie entre les mains des élus, des services techniques des communes, métropoles et communautés d'agglomérations. Rappelons au passage qu'un programme neuf de construit ce sont des emplois locaux créés, mais aussi des logements pour actifs, de la TVA, et autres taxes et infrastructures destinées à l'amélioration de la qualité de vie des résidents locaux... une vraie feuille de route électorale.

• L'ajustement des prix de vente sera la conséquence directe du boost des mises en chantier, qui rétro-activement aura pour effet de provoquer un ajustement des prix du foncier, et une baisse des coûts de construction dans une logique de compétitivité.

Le point de passage obligé restent ici les élus et autorités locales qui ont plus que jamais la main sur les effets d'une relance économique à court terme liée a la reprise de l'activité de l'immobilier et du BTP.

 

2022 : l'année de tous les défis

En cette dernière partie du deuxième semestre 2021 tout est déjà joué et rien d'autre n'est à faire que de se laisser glisser vers la sacro-sainte activité de rentrée et ses ventes liées, essentiellement sur des produits d'investissement et de défiscalisation.

L'exercice 2022 sera par contre une étape essentielle du redémarrage de l'activité économique dans le secteur de l'immobilier neuf, de la promotion immobilière et de la construction si l'on veut ramener la production de logements neufs au plus près de l'objectif des 500.000 unités par an...

Cet objectif ne pourra pas être approché ni atteint sans une véritable concertation et cohésion au sein de la profession :

1- Une approche intelligente de la prospection de la valorisation foncière et du montage des opérations,

2- Une nouvelle conception des bilans d'opérations de promotions immobilières notamment par approche plus aiguisée et moins onéreuse de la construction, de la maitrise d'ouvrage et de la commercialisation.

3- Une simplification des processus de demandes et permis de construire associée à une approche plus souple du PLU permettant de se projeter sur une production plus agressive de logements pour actifs (ou logements sociaux) sans pour autant dégrader les bilans des opérations.

4- Une concertation Public-Privé afin de mettre en place des outils et solutions de redirection de l'épargne et de la capacité d'emprunt vers les logements neufs : déplafonnement des niches fiscales, création de nouveaux dispositifs défiscalisants dirigés vers le l'immobilier locatif (de type Pinel) et les résidences gérées (de type Censi-Bouvard).

5- Enfin une réflexion globale dirigée vers les attentes du marché en résidence principale, notamment les primo-acquérants et jeunes ménages, en prIvilégiant l'axe produit-prix-financement.

 

In FINE :

Cette crise n'était pas seulement sanitaire, c'était aussi et surtout le signal d'une mutation inévitable et nécessaire que nous ne pouvons ni ne devons rejeter. Les modèles d'avant-crise sont devenus obsolètes et appartiennent plus que jamais au passé... tout faire et ne négliger aucune voie pour essayer de remettre l'économie en route sur de nouveaux modèles, de nouvelles attentes, et de nouveaux paramètres, telle est la tâche qui nous attend dans les mois à venir.

Nicolas VIALE - Président et Fondateur INEUF.com