LE DÉFICIT FONCIER : POUR QUI, POURQUOI ?

Peu connu des investisseurs classiques, l'acquisition d'un logement neuf en déficit foncier peut s'avérer être un placement très avantageux permettant aux propriétaires de bien locatifs de bénéficier d'un levier important sur leur fiscalité. Ce dispositif vous permettant de déduire certaines charges de vos revenus fonciers il vous permet ainsi de réduire votre revenu imposable global. Le point sur la question avec INEUF.com
 

À qui s'adresse prioritairement un investissement en déficit foncier ?

La réponse est dans la question... les propriétaires de biens immobilier qui sont mis en location vide récupèrent des revenus locatifs qui sont eux imposés au titre des revenus fonciers. Ces derniers vont augmenter le revenu imposable du foyer et alourdir la facture fiscale, tout particulièrement si le contribuable est assujetti aux tranches marginales supérieures.

Ceci peut être perçu par les investisseurs comme un frein réel à l’investissement et au développement de leur patrimoine immobilier... et c'est en réponse à cela que en 1993 a été créé ce dispositif -également connu comme la Loi Balladur- en instaurant l’imputation du déficit foncier sur les revenus de même nature.
 

Alors comment ca marche ?

Le concept du dispositif est simple : lorsque le propriétaire d’un bien mis en location supporte des charges plus élevées comme des travaux, des taxes, les primes d’assurance, que ce que la location lui rapporte en revenus, il se trouve alors dans une situation de déficit foncier. Ce déficit -ce solde négatif- peut être déduit, sous certains conditions, du revenu imposable.

Selon la catégorie des charges déductibles, le déficit pourra être imputé soit seulement sur les revenus fonciers, soit sur le revenu global de l’année en cours dans une limite de 10 700 €. Les sommes excédentaires peuvent faire l’objet d’un report sur les 10 années suivantes sur les revenus fonciers.
 

Quelles sont les charges déductibles ?

✔ Les charges financières liées aux intérêts d’emprunt :

• Tous les intérêts des emprunts liés à l’acquisition ou aux travaux sur le bien

• tous les frais liés aux intérêts d’emprunt.

Ces charges viennent s’imputer uniquement sur la catégorie des revenus fonciers tirés de la mise en location, et en cas d’excédent, il est possible de reporter celui-ci sur les 10 années suivantes.

✔ Les charges non financières, liées à l’exploitation du bien immobilier comme :

• La taxe foncière

• Les primes d’assurance

• Les charges de copropriété

• Les frais des agences immobilières

✔ Les charges non financières liées aux travaux de réparation, d’entretien ou d’amélioration, à l’exception de ceux qui sont susceptibles de modifier la structure de l’immeuble.
Les charges non financières sont déductibles des revenus globaux. Si elles sont supérieures aux revenus fonciers, elles s’imputent donc aux revenus d’autre nature du foyer fiscal, dans la limite de 10 700 € par an.

En créant achetant dans un programme éligible au déficit foncier, les charges déductibles permettent de diminuer voire de supprimer les revenus fonciers, avec un effet sur votre "assiette fiscale" pour réduire l’imposition sur le revenu.
 

Quelles sont les conditions à respecter pour bénéficier de ce dispositif ?

Elles sont au nombre de 3 :

1- Louer son bien immobilier vide.

2- Être imposé au régime réel.

3- Louer le bien immobilier de manière continue jusqu’au 31 décembre de la troisième année suivant l’imputation du déficit foncier.
 

En résumé...

✔ Le déficit foncier est un dispositif cumulable avec d'autres dispositifs fiscaux comme la Loi Pinel ou la Loi moniments historiques par exemples.
✔ Il permet si il est bien choisi d'optimiser son patrimoine sans pour autant augmenter son imposition.
✔ Il n'est pas concerné par le plafonnement des niches fiscales à 10.000€ par an et il est cumulables avec d'autrs dispositifs fiscaux.
✔ Il n'est n'entre pas dans le champ de plafonnement des loyers comme d'autres dispositifs fiscaux.

En bref, si il est bien sélectionné et si le montant des charges est bien maîtrisé comme dans le cas dun appartement neuf ou remis à neuf, ce dispositif permet une grande amplitude fiscale pour les ménages à forts revenus fonciers.

Vous êtes tentés par l'aventure ? Vous voulez une étude comparative sur l'in de nos biens accessibles en déficit foncier ? Contactez nos conseillers dès aujourd'hui pour développer votre patrimoine et optimiser votre volet fiscal.

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