Tout savoir sur le déficit foncier
Tout ce qu’il faut savoir sur le déficit foncier
Dans le cadre de votre investissement immobilier locatif, vous pouvez bénéficier d'avantages fiscaux si vos dépenses sont supérieures à vos revenus. Ce mécanisme, appelé déficit foncier, permet de réduire le montant de l'impôt que vous payez lorsque vous effectuez certains travaux.
Comment en bénéficier ? Comment calculer le montant de votre déficit ? Nous allons vous l'expliquer.
Qu'est-ce que le dispositif du déficit foncier ?
Si vous êtes propriétaire d'un bien immobilier qui propose à la location un logement nu (non meublé), vous pouvez alors déduire vos dépenses de vos revenus fonciers si vous le souhaitez ou si vous relevez du régime fiscal de fait (voir ci-dessous). Cette situation crée un déficit foncier si le montant de vos dépenses est supérieur à celui de vos revenus locatifs non-meublés (ou revenus fonciers).Ce déficit foncier, c'est-à-dire la part des dépenses supérieures aux revenus de la propriété, peut être déduit du montant total de vos revenus (comme le salaire ou la pension) et permet de réduire le montant de l'impôt sur le revenu.
Régime réel / régime micro foncier : quel régime choisir et quelles différences ?
Lorsque vos revenus fonciers sont inférieurs à 15 000 € par an et que le bien locatif ne bénéficie pas du régime spécial, vous êtes automatiquement protégé par le régime micro-foncier. Vous pouvez néanmoins décider d’opter pour le régime réel, et cette option est irrévocable pendant trois ans.Voici les différences entre les deux régimes fiscaux :
Le Régime Réel : il permet de déduire les dépenses des revenus fonciers en fonction des montants réellement engagées au cours de l'année fiscale
Le Régine Micro Foncier : Vous n’êtes pas obligé de déclarer vos dépenses réelles, mais un taux forfaitaire de 30% est automatiquement déduit de vos revenus fonciers quel que soit le montant de vos dépenses. Le système micro-foncier ne crée donc pas de déficit foncier.
Y a-t-il un plafond à la déduction pour le dispositif du déficit foncier ?
Oui... Chaque année, vous pouvez déduire de vos revenus un déficit foncier pouvant aller jusqu'à 10 700 €. Et désormais, pour les années 2023 À 2025 il est possible de bénéficier du doublement du plafond à 21.400€ par an pour les dépenses avec rénovation énergétique faisant évoluer le logement de E,F,G vers A,B,C ou D.En revanche, le déficit foncier excédentaire peut être reporté et déduit :
• De tous les revenus pendant six ans
• Pendant dix ans sur vos seuls revenus fonciers.
Quelles dépenses pouvez-vous déduire des revenus fonciers ?
Vous pouvez déduire les dépenses suivantes de vos revenus fonciers :• Les frais de gestion immobilière et d'administration (comme la rémunération du concierge ou les frais d'agent immobilier ou de syndic de copropriété).
• Les taxes liées au logement qui ne sont pas remboursables par les locataires, comme la taxe foncière.
• Les frais de réparation et d'entretien, qu'il s'agisse de travaux occasionnés par la vétusté du logement ou de travaux réalisés pour faciliter sa location. Toutefois, les travaux de construction, de reconstruction ou d'extension ne peuvent pas être déduits de vos revenus fonciers.
• Les provisions sur les charges de la copropriété
• Les charges locatives uniquement dans le cas oû vous ne seriez pas parvenu à les percevoir auprès du locataire avant le 31 décembre de l'année suivant son départ.
• Les indemnités d'éviction et/ou de relogements des locataires le cas échéant.
• Les assurances liées à la gestion du bien.
• Les intérêts du/des crédits contractés ainsi que les frais d’emprunt.
Comment déclarer les dépenses déductibles des revenus fonciers ?
Lors de la déclaration des revenus de propriété, les dépenses déductibles ci-dessus doivent être déclarées à l'aide du formulaire 2044 et jointes à votre déclaration de revenus globale déposée à l'aide du formulaire 2042.Assurez-vous de conserver les documents justifiant les dépenses réclamées : factures, plans, photos, ou tout autre élément permettant de déterminer avec précision la nature et le montant des dépenses engagées. En effet, le fisc pourra vous demander de fournir ces justificatifs pour vérifier la validité de la déduction.
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Exemple de calcul du déficit foncier Le propriétaire loue un appartement non meublé en année N.
Ses revenus et dépenses fonciers se répartissent comme suit :Recettes foncières perçues + 1.500€
Intérêts du prêt – 2 .00€
Autres frais - 2.900€
Déficit foncier = - 3.500€ Le déficit provient donc des intérêts d'emprunt de 600€ (1.500€ – 2.100€) et d'autres dépenses de 2.900€.
Seul le montant de 2.900 € est imputable sur le revenu foncier global.
Le solde du déficit, soit 600€, sera imputé sur les revenus fonciers sur les dix prochaines années.
