VERS UNE FLAMBÉE DES PRIX DANS L'IMMOBILIER NEUF ?
La question de l'augmentation des prix au mètre carré dans l'immobilier neuf reste posée en cette période de déconfinement dans un contexte global où l'offre de logements neufs reste tendue et où les nouveaux accords administratifs sont délivrés au compte-goutte par les autorités. Quel impact cela aura-t-il sur le marché ? Faut-il attendre pour acheter ou y aller sans hésiter ? Notre analyse nos prédictions 2020-2021 et nos conseils...
Cette mesure a été dans le même temps accompagnée de l'intervention de la CDC Habitat (filiale de la Caisse des Dépôts et Consignations) pour contribuer à "déstocker" les promoteurs engagés sur de nouveaux projets importants face à l'incertitude pesant sur la reprise, et la plupart on saisi cette opportunité le temps de passer le plus dur de la crise et reconstituer leur liquidités, décalant la perspective d'opérations plus lucratives à un moment plus opportun.
Ces deux facteurs, l'un ayant un effet statique l'autre dynamique sur l'état du marché de l'immobilier, ont eu pour conséquence une baisse conséquente du niveaux de l'offre de logements neufs, et la reprise de l'activité prochaine ne permettra certainement pas de remettre la production à un niveau requis, compte-tenu de son caractère progressif, poussif... et de la période estivale qui marquera un nouveau coup d'arrêt dans l'arrivée de nouveaux projets immobiliers neufs.
L'offre de logements neufs se voit ainsi dégradé sur le plan du volume de mises sur le marché, et il faudra probablement attendre le milieu du premier semestre 2021 pour une reprise du rythme quasi-normal de la production de logements neufs en France.
Les demandes d'informations ont donc continué à affluer vers les structures de ventes en place et la qualification des prospects n'à laissé aucune place au doute, sur la base de raisons diverses et variées :
✔ Projet d'acquisition en résidence principale
✔ Besoin d'optimisation patrimoniale et/ou fiscale
✔ Investissement en résidence secondaire à caractère récréatif ou rural
La "Pierre" n'aura jamais autant joué ce rôle de valeur-refuge qu'en ce moment de crise, avec le repositionnement de l'épargne des particuliers de leurs banques vers l'immobilier, ce qui était par ailleurs largement anticipable et attendu.
D'un côté nous avons un stock de programmes neufs réduit comme des étagères d'un grand magasin un lendemain week-end de soldes avec possible pénurie temporaire pour le réassort, et de l'autre ces acquéreurs avec des besoins plus ou moins urgent, des envies plus ou moins pressantes, cependant que les taux bancaires entament leur remontada...
Deux scenarii de variation de prix sont envisagés :
• Dans les grandes métropoles et villes des zones tendues, il faut effectivement s'attendre à une augmentation des prix de l'offre en stock sous l'effet du choc de la demande d'une part et de la dégradation des bilans des opérations en cours pendant cet arrêt d'activité d'autre part. Ce qui est rare est forcément plus cher, d'autant que la convoitise est grande. À défaut d'augmentation des prix de ventes... ce sera dans le meilleurs des cas la fin des "aides à la ventes" offres spéciales et autres avantages divers consentis par les promoteurs en phase de lancement.
• Dans les périphéries des grandes villes ou bien dans les zones où la demande est moins stressée... le phénomène sera différent, mais inutile d'espérer une baisse de prix éventuelle... l'effet de la crise aura eu pour effet certain d'augmenter les coûts de production et de réorganisation interne : marketing, solutions technologiques, protocole sanitaire sur les chantiers, etc... Donc dans ce cas on peut tabler sur une stabilisation des prix sur une période plus longue, avant la reprise du cours normal des activités.
Ce n'est plus un secret pour personne, le secteur de l'immobilier et tu BTP est plus que jamais au cœur de l'élan nécessaire à la remise en route de l'économie de notre pays par les emplois directs et indirects qu'il crée, ainsi que les flux de revenus, les taxes et impôts directs et indirects -plus de 80 Milliards d'euros- qu'il apporte à l'État...
Les mesures de relance du secteurs sont donc des éléments attendus par toute la profession... ainsi que par les propriétaires de terrains constructibles qui réservent leur projet de vente de foncier à des jours meilleurs... et à des conditions de prix conséquents.
Enfin l'évolution des normes de construction dans un contexte toujours plus écologique et durable viendra également contribuer à faire évoluer les coûts de production de l'immobilier neuf vers le haut... mais pour des logements toujours plus sécurisés, toujours plus confortables, et toujours plus adaptés au mode de vie moderne.
Aides gouvernementales pour booster l'activité du secteur, hausse des prix du foncier et des coûts de production de logements neufs, reprise de l'activité dans un contexte de -pénurie de l'offre, reconstitution des marges des opérateurs immobiliers... autant de raisons qui auront un effet sur une reprise du cours normal de l'augmentation des prix sur 2021 !
Vous l'aurez donc compris, pour toutes ces raisons, pas de baisse notoire des prix dans l'immobilier neuf sur 2020 et encore moins sur 2021...Et somme toutes, c'est peut-être une bonne chose, c'est le signe de la force de cet investissement et de la bonne santé du secteur à un moment où nous avons tant besoin d'industries drainantes !
Vous voulez profiter quand même des enseignements de cette crise et optimiser votre démarche d'acquisition ? Les solutions résident dans l'ingénierie patrimoniale et financière que vous allez mettre en place autour de votre projet d'acquisition : c'est là et nulle part ailleurs que vous réaliserez de belles économies sur le long-terme.
Vous êtes acheteurs ? C'est le moment de continuer à avancer dans vos projets d'acquisition la pierre restant un placement fiable et inégalé lorsque'il s'agit de la gestion de votre patrimoine "en bon père de famille" offrant sécurité et création de richesse dans le temps.
"You snooze... you lose..." comme on dit outre-Atlantique et qui est l'équivalent de "l'avenir appartient à ceux qui se lèvent tôt"...
Nicolas VIALE
Président et Fondateur - INEUF.com
Un renouvellement du stock en perte de vitesse
La période de confinement aura été le signal d'un arrêt net des accords administratifs pour la délivrance de nouveaux permis, ou l'instruction des recours, avec pour effet immédiat et perceptible une baisse drastique du renouvellement de l'offre de logements neufs sur le marché, du moins temporairement.Cette mesure a été dans le même temps accompagnée de l'intervention de la CDC Habitat (filiale de la Caisse des Dépôts et Consignations) pour contribuer à "déstocker" les promoteurs engagés sur de nouveaux projets importants face à l'incertitude pesant sur la reprise, et la plupart on saisi cette opportunité le temps de passer le plus dur de la crise et reconstituer leur liquidités, décalant la perspective d'opérations plus lucratives à un moment plus opportun.
Ces deux facteurs, l'un ayant un effet statique l'autre dynamique sur l'état du marché de l'immobilier, ont eu pour conséquence une baisse conséquente du niveaux de l'offre de logements neufs, et la reprise de l'activité prochaine ne permettra certainement pas de remettre la production à un niveau requis, compte-tenu de son caractère progressif, poussif... et de la période estivale qui marquera un nouveau coup d'arrêt dans l'arrivée de nouveaux projets immobiliers neufs.
L'offre de logements neufs se voit ainsi dégradé sur le plan du volume de mises sur le marché, et il faudra probablement attendre le milieu du premier semestre 2021 pour une reprise du rythme quasi-normal de la production de logements neufs en France.
Une demande toujours présente et en attente
La période de confinement aura par ailleurs permis de constater que l'intérêt des prospects qualifiés dans l'acquisition d'un bien immobilier neuf était toujours au rendez-vous, que ce soit dans un projet de changement de vie personnel, d'une évolution professionnelle, d'un projet de résidence secondaire plus récréatif, ou bien d'un achat dans un objectif de développement patrimonial ou encore dans le cadre d'un dispositif fiscal de type Pinel ou autre.Les demandes d'informations ont donc continué à affluer vers les structures de ventes en place et la qualification des prospects n'à laissé aucune place au doute, sur la base de raisons diverses et variées :
✔ Projet d'acquisition en résidence principale
✔ Besoin d'optimisation patrimoniale et/ou fiscale
✔ Investissement en résidence secondaire à caractère récréatif ou rural
La "Pierre" n'aura jamais autant joué ce rôle de valeur-refuge qu'en ce moment de crise, avec le repositionnement de l'épargne des particuliers de leurs banques vers l'immobilier, ce qui était par ailleurs largement anticipable et attendu.
Faut-il s'attendre à une flambée des prix de l'immobilier neuf ?
Dans ce contexte de pénurie de l'offre de logements neufs... la situation est délicate, d'autant qu'elle n'est pas appelée à s'améliorer dans les 9 prochains mois, et pourrait même continuer à se dégrader encore.D'un côté nous avons un stock de programmes neufs réduit comme des étagères d'un grand magasin un lendemain week-end de soldes avec possible pénurie temporaire pour le réassort, et de l'autre ces acquéreurs avec des besoins plus ou moins urgent, des envies plus ou moins pressantes, cependant que les taux bancaires entament leur remontada...
Deux scenarii de variation de prix sont envisagés :
• Dans les grandes métropoles et villes des zones tendues, il faut effectivement s'attendre à une augmentation des prix de l'offre en stock sous l'effet du choc de la demande d'une part et de la dégradation des bilans des opérations en cours pendant cet arrêt d'activité d'autre part. Ce qui est rare est forcément plus cher, d'autant que la convoitise est grande. À défaut d'augmentation des prix de ventes... ce sera dans le meilleurs des cas la fin des "aides à la ventes" offres spéciales et autres avantages divers consentis par les promoteurs en phase de lancement.
• Dans les périphéries des grandes villes ou bien dans les zones où la demande est moins stressée... le phénomène sera différent, mais inutile d'espérer une baisse de prix éventuelle... l'effet de la crise aura eu pour effet certain d'augmenter les coûts de production et de réorganisation interne : marketing, solutions technologiques, protocole sanitaire sur les chantiers, etc... Donc dans ce cas on peut tabler sur une stabilisation des prix sur une période plus longue, avant la reprise du cours normal des activités.
Quid des niveaux de prix sur 2021 ?
Ce n'est plus un secret pour personne, le secteur de l'immobilier et tu BTP est plus que jamais au cœur de l'élan nécessaire à la remise en route de l'économie de notre pays par les emplois directs et indirects qu'il crée, ainsi que les flux de revenus, les taxes et impôts directs et indirects -plus de 80 Milliards d'euros- qu'il apporte à l'État...Les mesures de relance du secteurs sont donc des éléments attendus par toute la profession... ainsi que par les propriétaires de terrains constructibles qui réservent leur projet de vente de foncier à des jours meilleurs... et à des conditions de prix conséquents.
Enfin l'évolution des normes de construction dans un contexte toujours plus écologique et durable viendra également contribuer à faire évoluer les coûts de production de l'immobilier neuf vers le haut... mais pour des logements toujours plus sécurisés, toujours plus confortables, et toujours plus adaptés au mode de vie moderne.
Aides gouvernementales pour booster l'activité du secteur, hausse des prix du foncier et des coûts de production de logements neufs, reprise de l'activité dans un contexte de -pénurie de l'offre, reconstitution des marges des opérateurs immobiliers... autant de raisons qui auront un effet sur une reprise du cours normal de l'augmentation des prix sur 2021 !
En résumé...
Vous l'aurez donc compris, pour toutes ces raisons, pas de baisse notoire des prix dans l'immobilier neuf sur 2020 et encore moins sur 2021...Et somme toutes, c'est peut-être une bonne chose, c'est le signe de la force de cet investissement et de la bonne santé du secteur à un moment où nous avons tant besoin d'industries drainantes !Vous voulez profiter quand même des enseignements de cette crise et optimiser votre démarche d'acquisition ? Les solutions résident dans l'ingénierie patrimoniale et financière que vous allez mettre en place autour de votre projet d'acquisition : c'est là et nulle part ailleurs que vous réaliserez de belles économies sur le long-terme.
Vous êtes acheteurs ? C'est le moment de continuer à avancer dans vos projets d'acquisition la pierre restant un placement fiable et inégalé lorsque'il s'agit de la gestion de votre patrimoine "en bon père de famille" offrant sécurité et création de richesse dans le temps.
"You snooze... you lose..." comme on dit outre-Atlantique et qui est l'équivalent de "l'avenir appartient à ceux qui se lèvent tôt"...
Nicolas VIALE
Président et Fondateur - INEUF.com
