Céder un contrat de VEFA : c'est possible ?
La cession d'un contrat VEFA équivaut à revendre un logement acquis avant sa livraison par le promoteur de l'opération. Est-ce possible et dans quelles conditions... le point sur la question avec INEUF.com
Acheter sur plan dans le cadre d'une Vente en État Futur d'Achèvement (VEFA) c'est avant tout signer un contrat de réservation avec le promoteur alors que les travaux n'ont pas encore commencé et que le logement n'est pas livré. Il faudra ensuite compter plusieurs mois pour la réalisation de logement et la livraison des clefs, parfois jusqu'à 2 ans.
Des changements de vie peuvent survenir durant cette période. Des changements personnels comme une séparation, un divorce, un accident de la vie, ou encore un heureux évènement et un agrandissement de la famille.
D'autres raisons plus professionnelles peuvent également interférer avec le projet initial d'acquisition, comme un changement de carrière, une mutation, une perte d'emploi...
Ainsi, l'acquéreur peut décider de céder ou revendre le contrat VEFA initial signé avec le promoteur à un autre acheteur potentiel parce que ses projets ou priorités ont changé.
Mais attention, ce transfert n’est possible que sous certaines conditions !
La Clause Légale
En effet, le contrat de Vente en État Futur d'Achèvement ne peut être cédé que s'il contient une clause l'autorisant, à défaut il faudra impérativement obtenir l'accord du promoteur.
Si ce n’est pas le cas, l’acheteur devra finaliser l’achat de son logement et régler les échéances prévues avant de pouvoir le revendre...
La TVA, les Frais Notariés et le Plus-Value !
Par ailleurs, les conditions financières de cession d'un contrat VEFA sont complexes, notamment du point de vue de la TVA sur les sommes restant à régler au promoteur, ce dernier étant assujetti à la TVA, des frais notariés à intervenir et de la plus-value éventuellement réalisée sur le prix de cession du contrat.
La question la plus souvent posée est celle des frais notariés à régler par le futur acquéreur lors de la revente du bien alors que la vente est déjà signé, que les travaux ont commencé, et que l'échéancier d'appel de fonds est engagé par le promoteur...
Dans le silence de la loi fiscale, la détermination du régime applicable à la cession du contrat de VEFA dépendra de la qualification juridique des droits cédés et de la situation du cédant au regard de la TVA.
Fiscalement parlant, le montant des sommes déjà réglées sont considérées comme partie de la vente de particulier-à-particulier et donc soumis à des frais de notaire pleins (7,5% environ) mais pas de TVA.
En revanche s'il reste des sommes à régler au promoteur dans le cadre de l'avancement des travaux et de l'échéancier y lié, les appels de fonds seront adressés au nouvel acquéreur avec la TVA incluse, mais ces montants seront l'objet de frais notariés réduits (2,5% environ).
Enfin concernant l'aspect de la plus-value, si le logement est inachevé il n'est pas habitable et donc l'Administration considère que le logement ne peut pas constituer la résidence principale d'un acquéreur souhaitant vendre son contrat VEFA.
Ainsi, la transmission d’un bien immobilier dans ce cas précis sera soumise à l’impôt sur les plus-values immobilières.
Sans oublier le crédit...
Dernier point à prendre en considération : celui du financement éventuellement lié à l'acquisition du bien en premier lieu.
En effet, si une banque a accordé un prêt pour cette acquisition sur plan, il se peut qu'il y ait des frais de remboursement anticipé du crédit applicables dans le cas de la revente du bien... ce détail étant à vérifier sur le contrat de prêt signé par le premier l'acquéreur.
Un Conseil :
Dans tous les cas, devant la complexité de l'exercice, lors de la cession d'un contrat de VEFA il est important de se faire assister par un notaire avant d'agir afin de bien cadrer la possibilité de cette cession, les différentes options envisageables, les éléments à prendre en compte, afin de les retranscrire dans les documents et le protocole à intervenir pour être en règle avec l'administration et les parties concernées.
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