LE BAIL RÉEL SOLIDAIRE: UNE SOLUTION D'AVENR ?

Le dispositif su Bail Réel Solidaire (BRS) est né en 2016 d'une volonté gouvernementale de permettre aux ménages les plus modestes d'accéder à la propriété dans l'immobilier neuf au cœur des agglomérations des zones tendues. Initialement réservé au sociétés Coopératives d'HLM il semblerait que le BRS soit une voie plus générale à explorer pour l'ensemble du secteur, dans le contexte récent de la crise sanitaire du Covid-19 et de ses répercussions économiques sur les ménages.

Le point sur la question avec Nicolas VIALE Président et fondateur de INEUF.com

 

Une innovation juridique !

Dans le contexte délicat de la disponibilité du foncier dans les grandes villes de métropole... et de la spéculation foncière et immobilière y liées rendant jusque-là les appartements neufs hors d'atteinte pour les ménages avec les revenus les plus faibles, l'État a imaginé le dispositif du Bail Réel Solidaire (BRS) afin de permettre aux acquéreurs à revenus modestes -sous plafond de ressources- de devenir propriétaires de leur logement, et de se constituer ainsi un patrimoine immobilier.

Réelle innovation juridique, le BRS repose sur une mécanique simple : la dissociation du foncier d'un côté et du bâti de l'autre. Pour faire simple le propriétaire lors de son acquisition va devenir propriétaire du bâti uniquement, la valeur du foncier représentant généralement entre 15% et 30% du prix de vente final sera elle porté par la société venderesse par un Organisme de Foncier Solidaire (OFS) et l'acquéreur paiera un loyer -très faible- à l'OFS correspondant au droit d'occupation du terrain et des charges liées à sa gestion.
 

Des conditions d'achat exceptionnelles...

A ce dispositif, viennent s'associer : un taux de TVA réduite lorsqu'il s'agit de l'acquisition d'un logement neuf, et un abattement de 30% sur la taxe foncière sur la propriété bâtie - si la commune le décide- ce qui peut représenter un effet de levier à la baisse pouvant aller jusqu'à 40% du prix de marché... une réelle aubaine !

Seules obligations des propriétaires : le logement doit obligatoirement être la résidence principale des occupants, les revenus de ces derniers doivent respecter les plafonds du dispositif du PSLA, et ils doivent acquitter en plus de leur mensualité d'emprunt pour l'acquisition, la redevance correspondant à la location du foncier.

La revente du bien est possible... à conditions de l'avoir utilisé comme résidence principale pendant une durée ne pouvant pas être inférieur à 15 ans hors "accidents de la vie" (décès, mobilité professionnelle, chômage, invalidité, divorce, dissolution du PACS) et selon des modalités cependant encadrées notamment liées à la validation du candidat acquéreur à la revente qui devra également respecter les conditions de revenus plafonnés (PSLA) et  des conditions de plus-value définies par la variation d'un indice retenu par l'organisme de foncier solidaire (OFS).

C'est d'ailleurs ce dernier qui procèdera à la mise en place et au bon déroulement de la revente. L'idée ici étant de sortir les logements en BRS du processus habituel de montée des prix sous l'effet du fonctionnement spéculatif des marchés immobiliers...
 

Une voie du futur pour la profession ?

Donc le Bail réel Solidaire, si il apparaît comme un réel outil de contrôle des prix et de solvabilisation de la demande... est un dispositif qui reste aujourd'hui limité et réservé à des sociétés coopératives HLM (COOP' HLM).

La crise récente du Covid-19... ses répercussions sanitaires, économiques et sociales sont amenés inévitablement à changer la donne et le profil du marché immobilier avec d'une part des programmes toujours ouverts vers une clientèle disposant d'une épargne ou de revenus nécessaires et suffisant pour leur permettre d'accéder à la propriété, et de l'autre une demande précarisée par les effets de la crise économique...

À cela vient s'ajouter une nouvelle clientèle vers-laquelle se tournent les yeux de tous les promoteurs actuellement : les "Millennials" ou la "Génération Y" celle des 20-25 ans qui arrivent sur le marché avec des niveaux de revenus généralement faibles pour être au début de leur carrière professionnelle... mais une génération à fort potentiel car soumise à un facteur évolutif personnel et professionnel à fort potentiel.

Une demande en mouvement qui pourrait représenter une réserve de marché croissante pour le secteur de la promotion immobilière... et le dispositif du BRS pourrait bien en être la clef !

Il est donc temps de se poser un instant, de profiter du recul sur notre métier que cette crise nous invite à prendre, et de repenser le métier non seulement en terme de confort moderne, sécurité et qualité de vie, mais aussi d'en changer certains modèles économiques liés à l'accession à la propriété en entrée-de-gamme ou en primo-accession afin de continuer à garder et faire évoluer ce lien entre la résidence principale et le marché.


Le Bail Réel Solidaire est un des mécanisme à porté de main pour continuer cette transition vers notre avenir commun : celui d'un avenir toujours plus intelligent et toujours plus plus solidaire.

Cet article vos a aidé ? Vous avez besoin de plus d'informations ? Vous désirez échanger avec un conseiller spécialisé dans le Vente en l'État Futur d'Achèvement ? N'hésitez pas à entrer en contact avec nous parlons de vos projets !


Nicolas Viale
Président INEUF.com