Les étapes d'un achat dans le neuf

Acheter sur plan alors que l'appartement n'est pas encore commencé dans l’immobilier neuf est une décision importante, qu'il s'agisse de votre future résidence principale ou d'un investissement locatif. L'achat d'un appartement neuf est rassurant même s'il peut s'écouler plusieurs mois ou années entre la réservation et la remise des clés. Quelles sont les différentes étapes d'une acquisition dans le neuf ? Votre achat est-il sécurisé ? Quelles sont les garanties ? Le point sur la question avec INEUF.com

Avant toute chose, il vous faut mettre en place une stratégie cohérente et pragmatique : vous pouvez mener à bien votre nouvel investissement immobilier en toute sérénité en suivant ces différentes étapes : 
 

Étape 1 : La définition du budget pour un appartement neuf

Lors de l'achat d'un appartement neuf, établir un budget est plus simple que pour l'achat d'un logement ancien. En effet, après l'achat, vous n'aurez pas à vous soucier de la restauration, de l'isolation ou d'autres travaux importants.

Pour l'achat dans un programme neuf, vous devez déterminer votre budget en fonction du prix d'achat du neuf, des offres promotionnelles, des frais d'acquisition, qui comprennent les droits d'enregistrement et les frais de notaire et se situent généralement entre 2 et 3 %, ainsi que des éventuels frais bancaires associés.

Si vous choisissez d’investir dans un programme neuf, des dépenses supplémentaires peuvent être engagées si vous avez des demandes spécifiques non prévues au descriptif, des modifications ou des agencements particuliers (cuisines, placards, etc.) mais ils resteront très abordables.

L’État a mis en place un certain nombre de dispositifs pour encourager l'investissement dans les logements neufs, comme le Prêt à Taux Zéro (PTZ) ou la loi Pinel, si votre appartement est destiné à être loué. Ils peuvent vous permettre de financer une partie de votre projet, en fonction de vos ressources et de la localisation du programme. 

Il n'est pas nécessaire de connaître ces dispositifs dans le détail car votre conseiller immobilier pourra vous informer sur ces éléments, tout comme votre courtier en financement qui aura accès à toutes sortes de solutions multi-paliers afin de vous permettre de mettre en place la cadre de votre crédit une fois le contrat de réservations signé.

Étape 2 : La recherche d’un logement neuf à acheter

Le contenu des annonces de logements neufs à vendre est différent de celui des annonces de propriétés anciennes. Il peut être plus difficile de se projeter quand on n'a qu'un plan et quelques images marketing qui décrivent brièvement la future structure. Par ailleurs, afin de parfaire la première sélection qui servira de base à votre étude de marché du secteur il faudra également établir des critères d'achat prioritaires.

Sur différents sites, vous pouvez trouver les programmes immobiliers neufs modélisés en 3D ainsi que la géolocalisation dans le quartier où il sera situé, mais dans le cadre d'une acquisition sur plan ou d'une Vente en l'État Futur d'Achèvement (VEFA) le point de départ de votre démarche sera... la date de livraison du logement.

Généralement cette date de livraison est annoncée sur un trimestre, et comprend -déjà- une marge pour des retards éventuels (intempéries, approvisionnement, autres...) elle reste donc assez fiable, sauf cas de force majeure.

Les autres critères seront la localité ou l'adresse précise, enfin la typologie du logement (Studio, 2 pièces, 3 pièces et plus) et une fourchette de prix avec les annexes incluses comme les stationnements et les caves par exemple.

D'autres critères comme les surfaces externes et les équipements d'infrastructure de l'ensemble à édifier peuvent également entrer en ligne de compte, tout comme l'étage et les vues... mais veillez à ne pas trop accumuler de critères au risque de restreindre votre première sélection de manière trop drastique.

Étape 3 : La signature du contrat de réservation

Une fois que vous aurez réalisé le choix parmi les différents programmes et appartements étudiés avec votre conseiller expert du neuf, et que l'accord verbal sera établi sur les lots à acquérir, les conditions promotionnelles le cas échéant, et le prix de vente global, le moment sera venu de signer le contrat de réservation afin de figer les conditions de la vente à intervenir et de préparer les actes.

Vous signerez d’abord un contrat de réservation avec le promoteur, qui est un contrat de préliminaire à la vente et la signature des actes chez le notaire de l'opération.

Dans ce contrat de réservation, toutes les caractéristiques du logement, les plans du logements, des annexes, le détail des prestations, le financement (ou l'absence de recours à un crédit), le prix de vente, l'échéancier des paiements à intervenir au fur-et-à-mesure de l'avancement des travaux et les dates prévues la remise des clefs seront mentionnées, datées et contresignées par les parties.

Lors de la signature du contrat de réservations, le promoteur vous demandera généralement un dépôt de garantie. Le dépôt de garantie est un acompte qui vous permettra de réserver le bien à acquérir auprès de votre promoteur immobilier. en d'autres termes, cette somme « bloque » la réservation et empêche le vendeur de céder l’appartement ou la maison à un autre potentiel acquéreur.

L'administration de cette somme par le notaire est clairement définie dans le contrat e réservation ainsi que dans le Code de la Construction et de l'Habitation.

Ce dépôt de garantie est déposé sur un compte séquestre, généralement celui du notaire de l'opération, et demeure incessible et inaccessible au promoteur tant que les actes ne sont pas signés.

En cas de non réalisation de la vente, généralement si vous n'arrivez pas à obtenir votre financement, ce dépôt vous sera restitué intégralement par le notaire, sans pénalités, et si la vente se réalise, cette somme viendra s'intégrer au montant à régler le jour de la signature des actes notariés.

Dans tous les cas  ne pourra toutefois pas dépasser 5 % du prix du logement neuf si l'acte de vente est signé dans le délai de 1 an ce qui est le cas le plus courant, ou 2% si l'acte de vente est signé dans un délai de 1 à 2 ans. Aucun dépôt de garanti n'est requis au-delà de ce délai.

Étape 4 : La signature de l’acte de vente chez le notaire

Vous rencontrerez ensuite le promoteur chez un notaire pour signer l'acte de vente définitif ou contrat de VEFA (Vente en l'État Futur d'Achèvement) généralement entre 3 à 6 mois après la signature du contrat de réservation.

À cette fin et préalablement aux actes, le notaire vous aura envoyé un projet détaillé des documents à signer un mois avant la signature, afin de vous donner le temps de les examiner et de les questionner  auprès de son étude ou de votre notaire, pour que toutes les questions et/ou corrections éventuelles à apporter aient été discutées avant les actes.

Les informations sur le logement, le syndic, l'organisme produisant la Garantie Financière d'achèvement (GFA), le prêt immobilier, et l'échéancier des paiements sont mentionnés dans ce contrat.

En effet, lors de l'achat d'un logement neuf, les paiements sont effectués en fonction du rythme de la construction, par exemple lorsque les fondations, le gros-œuvre, le toit et les fenêtres sont terminés. Lorsque le bien est livré et que les clés sont remises, le paiement final est effectué. 

Le détail de cet échéancier ainsi que toutes les pièces annexes et plans contractuels seront également mentionnés et joints aux actes à signer.

Important : une fois les actes signés chez le notaire vous êtes couverts par la garantie financière d'achèvement (GFA) qui assure la bonne fin des travaux jusqu'à la remise des clefs du logements et annexes acquis, dans l'hypothèse où le promoteur ne pourrait pas mener cette opération à terme.

C'est donc une garantie importante et de premier plan qui contribue à créer un environnement "Zéro Risque" autour de votre acquisition en état futur d'achèvement. Cette garantie est obligatoire depuis le 1er janvier 2015 pour toutes les ventes en VEFA.


 

Étape 5 : Le règlement des échéances

Le jour de la signature des actes notariés, vous aurez réglé à la comptabilité du notaire les sommes correspondant à l'avancement des travaux, et uniquement celle-ci, pas plus.

Les autres échéances et versements à effectuer seront appelés directement par le promoteur, avec attestation d'avancement des travaux signée par l'architecte ou Maître d'Œuvre de l'opération et ne peuvent excéder les pourcentages maximum définis au termes du Code de la Construction et de l'Habitation.

Vous pouvez vous déplacer sur le site afin de constater le bon avancement des travaux, ou bien demander directement à votre conseiller de se rapprocher du responsable de programme afin de vous faire parvenir des photos du chantier s'il en ont.
 

Étape 6 : La réception du logement neuf

Il n'est pas possible de visiter le chantier pendant la construction du logement pour des raisons de sécurité. Les cloisons intérieures de votre appartement neuf sont souvent terminées lorsque les promoteurs effectuent une visite intermédiaire. 

Vous devez vous assurer que le logement est conforme aux plans et à l'acte de vente lors de votre visite. Vous pouvez exprimer vos préoccupations si vous trouvez des défauts de conception ou de finition dans un "Procès-Verbal de réception" qui sera signé. Ensuite, le promoteur est tenu d'accomplir les tâches requises dans des délais rapides avec les entreprises encore sur le chantier.

Vous avez le droit de demander l'assistance d'un inspecteur technique ou d'un architecte pour effectuer les vérifications. Cette action est cruciale car elle vous permet de vous installer dans votre nouvel appartement neuf en toute confiance. 

 

Que se passe-t-il au-delà de la réception des clefs ?

C'est le moment tant attendu où vous entrez en possession de votre logement qui devra être assuré au jour de la réception des clefs. Il conviendra de mettre en place les contrats avec les compagnies concessionnaires, et de veiller à ce que tout fonctionne bien. Il livret de mise en service de votre appartement vous sera généralement remis par le promoteur au moment de la livraison.

Au-delà... vous êtes libre de disposer de votre bien, de l'habiter, de le louer en toute tranquillité, l'autre avantage du neuf résidant dans le fait que la réalisation des travaux fait l'objet de garanties étendues :

• La garantie de parfait achèvement (un an après la livraison),
• La garantie biennale (deux ans après la livraison)
et
• La garantie décennale (dix ans après la livraison), qui couvre le gros-œuvre, la solidité de l'ouvrage ou toute défaillance rendant le bien impropre à sa destination,

Vous protègent encore des vices cachés si vous en constatez après la remise des clés. 

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