Les Prix de l'immobilier neuf à la loupe !

Comment les prix des logements neufs sont-ils calculés ? Doit-on s'attendre à des hausses ou à des baisses ? Comment conclure un marché et acheter moins cher un programme neuf ? Le point sur la question avec INEUF.com

Pourquoi les prix diffèrent-ils selon les villes ?

La première réponse est celle du foncier. En effet, le terrain représente en moyenne 20 à 30 % du prix de sortie. Cependant, dans les zones les plus compétitives, les fameuses "zones tendues" comme il est plus commun d'appeler les secteurs géographiques où la demande est supérieur à l'offre, le coût du terrain peut représenter jusqu'à 40% et même 50% du prix de vente ! 

Les coûts de construction peuvent également différer. Ils dépendent de la complexité du site et des sols, du chantier, de la conception du bâtiment, des services proposés, voire de réglementations gouvernementales spécifiques.

Par exemple, certaines communes peuvent exiger des matériaux plus respectueux de l'environnement et/ou des performances énergétiques supérieures aux normes en vigueur, ce qui augmentera inévitablement les coûts de construction et, par conséquent... le prix de vente. 

 

Comment les prix de l’immobilier neuf sont-ils déterminés ?

La logique de l'offre et de la demande est à l'œuvre lorsqu'il s'agit de logements anciens dont la négociation repose essentiellement sur le concept de plus-value des propriétaires-vendeurs.

En revanche, dans les programmes neufs, il s'agit plutôt d'une combinaison d'éléments économiques et bilanciels : outre le terrain, les dépenses supplémentaires comprennent la construction du bâtiment lui-même, la voirie et les réseaux divers, les frais financiers, les assurances, les honoraires techniques des différents intervenants à l'acte de bâtir, les frais de commercialisation internes ou externalisés, les imprévus (il y en a toujours), la TVA qui représente 20 % du prix de vente, sauf dans certains cas particuliers (TVA réduite) et enfin la marge du promoteur qui se situe entre 6% et 8% du prix de vente, rarement plus.
 

Le prix des logements neufs peut-il diminuer ?

C'est tout à fait improbable. Tous les éléments, comme les coûts de construction, les matériaux ou la main-d'œuvre sont calculés aussi précisément que possible. Les promoteurs se disputent les terrains rares et chers, les frais financiers également, et les prix augmentent donc en toute logique. L'État, quant à lui, n'est pas encore prêt à renoncer à la lucrative TVA de 20%.

 

Le coût des programmes neufs peut-il augmenter ?

En l'état de la conjoncture économique et financière actuelle... c'est plus que probable. Même si le gouvernement débloque des fonds pour convertir les friches urbaines, les terrains resteront chers dans un contexte de demande forte en logements moins énergivores et plus adaptés au mode de vie moderne.

Par ailleurs, les entreprises de construction ne réduiront pas leurs coûts après l'année difficile de 2020 en raison de la pénurie de matériaux existante et les normes de construction en vigueur.

Enfin, l'État ne relâchera pas non plus son emprise sur les taxes : les impôts directs et indirects générés par la réalisation de projets immobilier neufs sont en effet colossaux, même en regard des divers dispositifs fiscaux en place. De plus l'impact de l'immobilier sur le secteur de la construction et du BTP en particulier sont des facteurs démultiplicateurs et sensibles générant toujours plus de TVA, toujours plus d'impôts, et toujours plus d'emplois locaux.

 

Au final, acheter du neuf est-il le meilleur investissement qu'acheter un logement ancien ?

Il y a du pour et du contre, comme dans tous les débats, et chaque camp a ses raisons. Mais à la croisée des chemins de l'inflation, de la crise énergétique et d'une mutation sociétale, acheter dans le neuf semble une logique incontournable.

Un récent sondage de notre base de clients et prospects-acquéreurs INEUF.com nous a permis de constater que les motivations des clients intéressés par l'acquisition d'un bien. immobilier neuf sont les suivantes par ordre d'importance :

• LE CONFORT ET LA SÉCURITÉ : les immeubles neufs sont maintenant plus confortables et adaptés au mode de vie moderne, et mieux sécurisés que dans l'ancien.

• LA PERSONNALISATION DU LOGEMENT : acheter dans le neuf permet de choisir ses matériaux et adapter les plans et la décoration à volonté... Fini les travaux d'aménagement post-livraison et les budgets de rénovation !

• L'ACCESSIBILITÉ : ménages avec enfants en bas âge, personnes à mobilité réduite et/ou en situation de handicap, seniors... tout est plus simple, tout est plus adapté.

• LES GARANTIES CONSTRUCTEUR : garantie de parfait achèvement, garantie des vices cachés, garantie de bon fonctionnement, garantie décennale couvrant tous les dommages affectant la solidité du bien et/ou le rendant impropre à sa destination... tout est couvert jusqu'à 10 ans après la réception des travaux, qui dit mieux ?

• LES AVANTAGES FISCAUX : déduction des charges liées à l'investissement et des intérêts des prêts contractés, dispositifs spéciaux de type Pinel, LMNP, Déficit foncier... la palette est large et permet aux investisseurs les plus avisés de réduire leur assiette fiscale et leurs impôts.

• LES COÛTS D'ENTRETIEN ET CHARGES : faibles, très faibles, très très faibles... dans les programmes neufs tout est étudié pour minimiser les charges de la copropriété et les frais liés à l'utilisation du logement par ses occupants. Comparé à l'ancien on parle de coûts divisés par 4 ou 5... ce qui n'est pas neutre dans un budget.

• LES FRAIS NOTARIÉS : de 2,5% dans le neuf au lieu de 7,5% dans l'ancien... quand ces derniers ne sont pas offerts en période de lancement commercial, un autre impact considérable lorsque l'on prépare son projet d'acquisition et son budget !

EN résumé, un appartement dans un programme neuf ne nécessite aucuns travaux pour offrir confort, performance et durabilité grâce aux garanties qui protègent le client avant, pendant et après la réalisation des travaux, conformément aux exigences les plus récentes.

En optant pour un logement neuf, vous évitez d'avoir à effectuer des rénovations coûteuses dans des structures anciennes.

Enfin, d'autre éléments tels que la sécurité, les places de parkings, les espaces extérieurs et la diminution de l'impact sur l'environnement grâce à des politiques de plus en plus écologiques et vertueuses sont également des avantages que proposent les programmes neufs.

Neuf ou ancien, le débat reste ouvert mais au final il est clair que le rapport qualité/prix ainsi que le niveau de confort procuré restent les principaux avantages des logements neufs.

L'équipe INEUF.com