Pourquoi l'immobilier neuf a encore de beaux jours devant lui...

Interview de Conjoncture  - Mr. Nicolas VIALE - Président INEUF.com

Q : Bonjour Mr VIALE, vous êtes Président de INEUF.com, plateforme immobilière spécialisée dans la vente de programmes neufs, quelle est votre vision du marché de l'immobilier en ce début 2019 ?
NV : Bonjour, nous avons une vision globale et transversale de l'état du marché, les différentes solutions que nous avons développé au sein de notre plateforme (vente, formation, marketing, valorisation foncière) nous permettent d'intervenir très en amont des projets et aussi d'anticiper sur les évolutions à court et moyen terme. A ce titre, nous voyons 2019 comme une année "charnière" qui devrait normalement permettre aux promoteurs de terminer leur mutation, afin de se projeter dans le marché du futur.

Q : Vous parlez de marché du futur, c'est à dire ? quel marché ? quel profil d'acquéreur ?
NV : Le marché est lui aussi en pleine mutation. Les Baby-boomers ne font plus partie d'une clientèle possible, même si ils restent des éléments validants des achat des générations en cours de recherche d'un bien sur le marché. L'important est aujourd'hui d'arriver à cerner les attentes, en terme d'habitat, et les capacités, en terme de budget, des jeunes générations, cela doit être l'axe principal de la démarche.

Q : Dans une période économique et sociale pour le moins délicate de cette fin 2018 marqué par la baisse du pouvoir d'achat des particuliers et l'augmentations des prix de l'immobilier dans les grandes villes, quel est l'avenir que vous voyez pour l'immobilier neuf ?
NV : Je suis optimiste, tout d'abord je pense que l'investissement immobilier sur le plan économique se démarque par son profil, notamment pour les jeunes ménages à la recherche d'une résidence principale qui sera à terme un levier de création de richesse important et donc prioritaire pour leur foyer. Donc de ce côté là, l'immobilier devrait toujours exercer son rôle d'épargne-refuge et de démultiplicateur de richesse, surtout dans les grandes villes...

Q : Et côté investisseurs ? L'immobilier est-il toujours aussi attractif ?
NV : Les niches fiscales restent toujours des éléments importants de captation et de rémunération de l'épargne des particuliers, entre l'accroissement des revenus fonciers, le montage financier des opérations et enfin, l'avantage fiscal obtenu, un investissement en patrimoine-pierre défiscalisant (de type Loi Pinel ou LMNP par exemple) reste une étape incontournable d'une stratégie d'optimisation fiscale. Et malgré l'effort des établissement financiers pour "dématérialiser" l'investissement-pierre en proposant des alternatives de pierre-papier (SCPI), le retour à l'investissement-pierre classique est incontournable car il contribue à consolider le profil patrimonial et successoral des ménages. Il faut donc que le gouvernement protège, démultiplie et prolonge les niches fiscales liées à l'immobilier.

Q : Sinon, quel est le risque ?
NV : Une baisse d'intérêt des investisseurs pour la pierre, ce qui porterait un préjudice encore plus grand sur les économies locales (en terme d'emploi), sur le secteur en général à l'échelle du territoire, et sur les compte de la nation. Un risque qu'aucun gouvernement n'est prêt à prendre tant il est évident que l'habitat est au cœur des préoccupations des français, et que ce secteur, outres les revenus et taxes (directes ou indirectes) qu'il génére, draîne également d'autres secteurs comme ceux du BTP, de l'industrie, des services, et du commerce en  général. 

Q : Vous pouvez être plus précis ?
NV : Bien sûr, l'immobilier en général si l'on considère les secteurs de l'habitat, du tourisme et de la dépendance, c'est environ 15% du PIB de l'économie française, c'est le 5ème secteur générateur d'emplois sur le territoire (environ 8% de l'emploi en France), et à titre d'exemple on a coutume de dire que la construction d'un logement crée 2 emplois locaux pendant un an... de quoi justifier largement l'intervention de l'État en faveur de ce secteur.

Q: Entendu, dans ce contexte, quels sont les éléments qui favorisent le neuf par rapport à l'ancien ?
NV : Un niveau de fiabilité du produit neuf incomparable à tout autre produit immobilier offert sur le marché qu'il soit ancien ou rénové. Tout d'abord le neuf apporte une meilleure qualité de confort et de sécurité grâce à l'évolution des techniques de construction, mais aussi des espaces plus adaptés au mode de vie moderne, une accessibilité facilité pour les personnes en situation de handicap, sans compter sur l'autre avantage du neuf qui est la possibilité de personnaliser son habitat à sa guise, en terme de distribution interne, de choix des matériaux, de domotique intégrée...

Q : Par contre le neuf reste plus cher que l'ancien, comment expliquer cela ?
NV : Par diverses raisons, un coût du foncier réactualisé plus élevé que par le passé, des normes de construction et d'isolation plus contraignantes, donc un coût des travaux plus élevé (pour un meilleur confort), mais il faut quand même souligner que cette différence de prix est partiellement corrigée par plusieurs leviers que sont des frais notariés réduits (2,5% dans le neuf contre 7,5% dans la revente) et enfin très peu de charges d'entretien (tout est neuf et bénéficie de plusieurs niveaux de garantie), ainsi que des charges de copropriété très faibles comparées à l'ancien. Au final un produit qui peut sembler un peu cher de prime abord mais qui, dans le temps, génére des niveaux d'économie assez importants, vecteurs de plus-value à la revente dans des délais inférieurs à 12 ans.

Q : Donc en résumé l'immobilier neuf a selon vous encore de beaux jours devant lui ?
NV : Oui, pour autant que l'offre des programmes reste adaptée à la demande en terme de qualité d'habitat, et que les prix restent maîtrisés. Mais il va devoir également faire face à plusieurs défis immédiats que sont les déficits d'offres en terme de logements à combler qui devraient s'amplifier à l'horizon de 2030, la mutation technologique en cours qui change à grande vitesse, et l'évolution des styles de vies des -jeunes- français... notre marché de demain. Et ceci va nécessiter toute notre attention, notre réflexion, l'intervention et l'aide de tous les intervenants à l'acte de bâtir, des gouvernants, des élus, des promoteurs, des prestataires, des propriétaires de foncier, des constructeurs... de tous !

L'immobilier neuf a encore de beaux jours devant lui, à condition de nous donner les moyens de répondre à cette mutation extraordinaire de l'habitat qui s'ouvre devant nous. Une occasion exceptionnelle et unique de définir et préparer le monde dans lequel nous et nos enfants vivrons demain.