IMMOBILIER NEUF ET COVID 19 : VERS UNE BAISSE DE PRIX ?
Cette crise sanitaire liée au Coronavirus (COVID-19) fait couler beaucoup d'encre, et lon voir fleurir ici et là des pronostics et commentaires en tous genres sur les perspectives de reprises du marché de l'immobilier dans l'ancien comme dans le neuf, avec deux catégories les pessimistes et les plus réalistes.
La plupart de ces prévisions ne tiennent aucun compte d'une constante primordiale : l'état du stock... ce qui est normal car d'une-part dans l'ancien elle relève dune décision de mise en vente personnelle et difficilement appréciable que je laisse à d'autres spécialistes, d'autre-part dans le neuf l'état global des stocks reste assez hermétique... et en mouvement constant, mais nous avons à ce jour un peu plus de recul sur ce secteur ce qui nous permet d'affiner notre analyse.
Plus récemment nous avons été confrontés à des commentaires de prospects-acquéreurs dans l'immobilier neuf anticipant suite à une lecture intensive des blogs sur internet... un mouvement à la baisse des prix de l'immobilier... et remettant donc à plus tard leur décision d'achat d'un bien neuf.
Or il se trouve que ma boule de cristal me prédit tout sauf une baisse de prix dans l'immobilier neuf, et en voici les raisons principales :
Des lancements d'opérations annulés
Côté projets immobiliers il faut s'attendre à une "valse des terrains" à bâtir : en effet, certains propriétaires fonciers vont retirer leur terrain de la vente et attendre des jours meilleurs, non pour négocier un prix plus élevé (la rareté du foncier étant déjà un vecteur de fixation de prix en marge haute sur notre territoire), mais tout simplement parce que l'instruction des permis de construire, et la réalisation des ventes sur opérations immobilières verra ses délais rallongés sur toute l'année 2020, ce qui aura un impact sur l'obtention de la Garantie Financière d'Achèvement (GFA) de chaque opération, de la mise en place du crédit d'accompagnement du projet... et in-fine du paiement du foncier.Donc il y a fort à parier de ces retards dans la concrétisation des projets amènera les propriétaires de terrains à bâtir à se dégager de certains opérations en cours le temps que le marché reprenne une dynamique à leur avantage.
Des accords de permis de construire reportés
Côté obtentions des permis de construire on peut déjà anticiper un retard conséquent : deux facteurs à cela, tout d'abord l'encombrement des services d'urbanismes, bureaux d'architecture et bureaux d'études avec des projets en en cours de conception et d'instruction... et puis surtout... le report du deuxième tour des élections municipales 2020 prévu à l'origine pour mi-mars et qui dans le meilleur des cas devra se dérouler en juin 2020.Sachant que beaucoup de Maires sortants préfèrent pour des raisons électoralistes différer les octrois de permis de construire le temps de confirmer leur réélection, que le mois de juin est suivi de la période estivale pendant laquelle les services administratifs fonctionnent au ralenti, cela nous permet d'anticiper un retour à la normale de l'obtention des permis de construire pour les programmes neufs -hors recours abusif sur les permis- à l'horizon de fin 2020... début 2021 pour être plus réalistes.
Des coûts de production affectés
Côté entreprises du BTP et intervenants à l'acte de bâtir il est facile de prévoir un déficit des moyens de production : à la reprise du rythme normal de l'activité économique, les entreprises locales, les architectes, maîtres d'ouvrages et bureaux d'études vont se retrouver sollicités par les promoteurs afin d'agiliser les avancements des travaux sur leurs opérations en cours pour permettre les signatures d'actes et/ou envois d'appels de fonds, et donc de faire re-circuler les flux monétaires au sein de la chaîne de production.Dans ce contexte, il leur sera parfois difficile de répondre favorablement dans les délais impartis en invoquant soit le manque d'effectifs lié à la crise sanitaire, soit des prix de marché en décalage avec le nouveau contexte de production, la variation des tarifs fournisseurs et coûts de mise en œuvre d'après-crise.
Alors quel scénario pour les prix du neuf... baisse ou pas ?
Ces 3 facteurs que je viens de citer : Annulations d'opérations d'acquisition de foncier, décalage à au moins 6 à 9 mois des autorisations administratives, manque de disponibilité des entreprises et intervenants à la construction sont des éléments qui ne vont pas dans le sens d'une baisse des prix du marché... n'en déplaise aux acquéreurs attentistes et dans l'attente -comme je l'ai lu et entendu- d'une baisse de 5 à 15% selon certains analystes, et même... de 15 à 20% selon certains retours de prospects avisés !Quand la Bourse déraille... la Pierre reste de marbre
Nous sommes très loin de cette possibilité de scénario, et même si la bourse a dévissé de plus de 30% pendant cette crise sanitaire, l'immobilier garde sa valeur d'utilisation finale et se place comme une valeur-refuge incontournable parfois bien plus sécurisante que d'autre placements boursiers ou pierre-papier.La rareté des programmes en cours de réalisation... et le décalage du lancement des opérations annoncées va inévitablement avoir un impact sur le gel des niveaux de prix du marché du neuf actuel, ainsi que la fin momentanée des aides à la vente diverses (frais notariés offerts, cuisine offertes, etc) dont la ligne budgétaire au bilan de l'opération servira à rééquilibrer les bilans des programmes immobiliers neufs en cours de réalisation.
Le seul levier de d'ajustement des prix de vente dans des zones de prix raisonnables sera une accélération de la production de logements neufs en résidence principale, résidence secondaire, et locatif. Mais ce scénario n'est pas prévu avant fin 2020 voir début 2021.
Des ventes consolidées
En peu de mots et pour être encore plus clair : si des prospects acquéreurs ou réservataires sont déjà titrés ou en attente de signature sur des tarifs 2019-2020, avec parfois des conditions promotionnelles particulières, bravo... c'est bien joué... ce sont les grands gagnants de l'année 2020 !En effet, les lancements de programmes neufs ne vont pas se démultiplier dans les semaines/mois à venir... les coûts de production et de construction ne vont pas baisser... les prix de vente ne vont pas chuter, et les offres promotionnelles ne vont pas se bousculer !
Cela ne veut pas dire que ici et là il n'y aura pas quelques affaires à faire, mais elle seront rares, et très ponctuelles. Pour le reste la pierre va redevenir cette valeur-refuge incontestable et incontournable, véritable levier de création de richesse pour les foyers ainsi que pour l'économie toute entière.
En attendant, l'heure est à l'optimisme et à la réflexion.
L'optimisme car cette crise sanitaire aura eu le mérite de révéler les limites de notre système et nous aura forcé à prendre d'importantes décisions sur le plan sanitaire, économique et sociétal...La réflexion car l'habitat ne se limite pas à un prix au mètre carré contrairement à ce que certains peuvent croire, mais bel et bien une vision transversale sur le concept du vivre-ensemble lié à la valeur d'utilisation du bien immobilier en question.
Et demain sera inévitablement un jour différent avec l'émergence de nouveaux mode de vies, de nouveaux besoins, et de nouveaux projets d'avenir !
Nicolas VIALE - Président et Fondateur INEUF.com
