Cette année 2022 dans l'immobilier neuf se caractérise par un marché en dents de scie... entre baisse de l'offre et augmentation des coûts de production la baisse des ventes de logements et maisons neuves frôle les 12% au 1er semestre 2022. Le point sur la question avec Nicolas VIALE, Président et Fondateur de INEUF.com plateforme spécialisée dans la commercialisaiton de biens immobiliers neufs en France.
2022 : Un choc de l'offre qui n'à pas eu lieu
L'année 2022 dans l'immobilier neuf était l'année charnière de la reprise des mises en chantiers, notamment dans les zones tendues et grandes villes du territoire... mais force est de constater que ce phénomène ne s'est pas enclenché dans les proportions attendues ce qui a provoqué par défaut un déficit notoire de l'offre et une montée des prix de l'immobilier neuf en début d'année sur les zones les plus déficitaires en logements neufs.
Plusieurs raisons sont à l'origine de cette situation :
1- La raréfaction du foncier :
Les terrains à construire deviennent de plus en plus rares, les PLU de plus en plus contraignants, et les services d'urbanismes des villes, communautés d'agglomérations ou métropoles ont de plus en plus de mal à accompagner les promoteurs dans leurs projets de construction et d'urbanisation des villes pour des raisons de manque de personnel compétant quand ce n'est pas une simple volonté politique qui est à l'origine de l'arrêt de la production de logements neufs.
Cette raréfaction du foncier a eu un autre effet pervers sur le bilan des promoteurs qui est celui de la monté des prix des terrains à bâtir dont l'impact au bila est passé de 20-25% à 40-45% dans les zones les plus tendues. Pas de quoi inciter les promoteurs à développer de nouveaux projets !
2- Le démultiplication des réglementations :
Produire des logements neufs devient de plus en plus ardu cher et compliqué, que ce soit sur le plan de la réglementation énergique et environnementale 2020 (RE 2020) ou sur la règle du "Zéro Artificialisation Nette" (ZAN) introduite par la Loi Climat et Résilience 2021 obligeant les Maires à "désurbaniser" les surfaces équivalentes à celles artificialisées, ou encore les normes de création de stationnements...
Ce sont là autant de freins administratifs et techniques à la mise en place de nouveaux programmes neufs sur des régions et des villes qui en ont cruellement besoin soit pour répondre à une demande croissante liée à leur développement économique, soit pour contribuer au renouvellement d'un parc immobilier parfois vétuste.
3- Un ralentissement des délais d'obtention de permis de construire :
Trop souvent liés aux raisons citées plus haut avec des délais de montages de projets qui sont allègement passés de 4-6 mois à 12-18 mois dans certaines zones... pas de quoi se réjouir.
Ce ralentissement constaté dans le montage des opérations est parfois accentué par un autre phénomène qui est celui des recours systématiques (fondés ou abusifs) sur les opérations de construction et qui viennent à terme soit augmenter les coûts de production de l'opération, soit provoquer l'arrêt simple et net du projet au motif que le recours devant le les instances administratives décalerait de trop l'opération dans le temps et dans le budget.
4- Une inflation galopante sur les matériaux :
Les frais logistiques et au final les coûts de production des logements qui on un effet direct sur les prix de vente des appartements dont les prix sont régulièrement revus à la hausse, écartant de fait une partie des acquéreurs potentiels notamment dans le cas des acquisitions de résidences principales.
Cette inflation, encore loin d'être contenue sur ce second trimestre 2022 devrait en toute vraisemblance se caler aux alentours des 7% en fin d'année, et outre les effets sur les prix de ventes, d'autres effets de dégradation de la marge des promoteurs sont également à anticiper, ce qui va fragiliser les bilans de leurs opérations... et provoquer des réflexions du côté des banques garantissant le bon achèvement des projets.
5- Les effets pervers du taux d'usure :
Ce dernier, s'il est révisé régulièrement chaque trimestre, reste en retard sur la réalité du marché, provoquant - et c'est paradoxal - presque un refus sur deux des dossiers de actifs les plus solvables de la tranche 35-55 ans... [voir notre article]
Lorsque l'on sait que le marché des résidences principales et des investissements locatifs va se remettre en route sur la rentrée 2022... il est urgent e réaliser ces corrections afin de reprendre un rythme plus productif des ventes dans l'immobilier neuf comme dans l'ancien.
2022 : les voies de la reprise
Elles sont multiples et variées, mais notre pays change, sa population augmente, et à l'horizon 2050 ses besoins seront largement supérieurs au parc de logements actuellement disponibles, tant sur le plan du volume que sur le plan du confort et de l'aspect énergétique si nous voulons aller au bout des objectifs que nous ont fixé nos dirigeants.
Il ne serait pas inutile d'avoir un moratoire sur les lois et réglementations en cours afin de prendre le temps de préciser ou d'optimiser certains points encore flous des protocoles d'urbanisation, trouver des parades économiques afin de limiter et caper les coûts de construction en période de crise et de reprise de l'inflation.
Avoir des moyens d'instruction des permis de construire plus développés, externalisés, numérisés, afin de corriger ces allongements des délais d'accord de permis, et anticiper les possibilité de recours par des concertations zones-par-zone.
Le point de passage obligé sont ici les élus, mes représentants nationaux et autorités locales qui ont plus que toujours la main sur les effets d'une relance économique à court terme liée a la reprise de l'activité de l'immobilier et du BTP génératrice d'emplois locaux pour les ménages, de charges, d'impôts directs et indirects, et de paix sociale.
Un précurseur de la profession a dit un jour que la promotion immobilière et l'immobilier neuf était à la fois le sommet du commerce... et la somme de tous les commerces...
