Les 5 raisons de ne pas acheter dans le neuf

Certains acquéreurs et investisseurs immobilier hésitent encore à investir dans un logement neuf et avancent de bonnes raisons pour cela. Nous avons mené notre enquête et avons trouvé 5 bonnes raisons de ne pas acheter ou investir dans le neuf.

Notre équipe de conseillers neufs a donc compilé les explications de nos clients lors de nos découvertes et échanges afin de relever ici les meilleurs raisons de ne pas acheter dans le neuf. On est d'accord ou pas, mais il y a toujours une réflexion à développer autour d'un argument.

 

Raison 1 : Acheter dans le neuf, c'est acheter du vent !

Si l'on se réfère à une vente en état futur d'achèvement (VEFA) dans la phase de lancement commercial, donc de la vente "sur plan" c'est clair que le côté immatériel de la transaction à intervenir peut se révéler frustrant. Pas de visite d'appartement, pas de meubles, pas d'ambiance cosy... juste des plans papier, des perspectives couleurs, parfois des visites virtuelles en 3D des appartements proposés et de belles brochures... au final que des promesses me direz vous !

Et vous avez raison. Il n'en demeure pas moins que la vente de neuf reste l'une des ventes les plus réglementée sur le plan du droit, et répondant à des protocoles de vente extrêmement stricts et documentés avec pas moins de 50 pages de pièces signées -en moyenne- par contrat.

Ces éléments ont pour but de documenter l'acquisition à intervenir de manière complète et transversale afin qu'il n'y ait aucun malentendu acquéreur/vendeur sur le bien à réaliser. Les travaux sont généralement appelés à commencer entre 4 et 6 mois après le début du lancement commercial, et il est possible de voir la progression de la réalisation au fil du temps, jusqu'à la livraison des clefs.
 

Raison 2 : Acheter dans le neuf, c'est risqué !

Négatif... la vente de logements neufs est très encadrée avec la mise en place de plusieurs niveaux de contrôle et de garantie afin de générer un contexte de "zéro-risque" pour les futurs acquéreurs du bien.

Le premier stade est l'obligation requise de la mise en place d'une Garantie Financière d'Achèvement (GFA) par le promoteur, également appelée "garantie extrinsèque" et se matérialisant part une assurance au bénéfice de l'acquéreur qu'en cas d'impossibilité de la part du promoteur de livrer le bien objet du contrat de vente, un organisme externe (une banque française généralement) prendrait alors le relais sur la réalisation du projet afin de le livrer clés-en-mains aux acquéreurs. 

Cette GFA est nécessaire et obligatoire depuis le 1er janvier 2015 dans le cadre de la signature des actes notariés de VEFA, et figure sur le projet d'actes transmis par le notaire du projet aux futurs acquéreurs. Pas d'échappatoire possible.
 

Raison 3 : Acheter dans le neuf, c'est plus cher que l'ancien !

Oui... et non. Si il est vrai qu'en valeur absolue le prix d'un appartement neuf est plus cher qu'un appartement ancien, ce qui s'explique par des paramètres tels que le coût de la construction plus élevé pour des logements toujours mieux isolés, plus confortables et adaptés à un confort de vie moderne, mais également d'autres paramètres comme l'évolution du coût du foncier, et l'intégration de la TVA dans le prix de vente, il convient de prendre un peu plus de recul.

En effet, l'acquisition d'un appartement dans un programme immobilier neuf bénéficie d'autres avantages comme les frais notariés réduits, l'exonération de la taxe foncière les 2 premières années, et le fait que l'appartement soit livré en condition de parfaite habitabilité,  sans qu'aucun travaux supplémentaires ne soient nécessaires... un réel, gain de prix au final.

Enfin, à l'usage un appartement neuf coûtera toujours moins cher à entretenir ou à administrer en terme de charges communes ce qui sur une période lissée de 8 à 12 ans en moyenne est un vecteur d'économies importantes pour les acquéreurs d'un bien immobilier neuf.
 

Raison 4 : Acheter dans le neuf, la livraison... c'est trop long !

Et oui c'est long et il faut généralement attendre entre 12 et 18 mois pour la construction d'un programme neuf et récupérer les clefs de son appartement. Généralement entre le début de la commercialisation et la livraison des clefs il se passe en moyenne 2 ans avant de pouvoir entrer dans les lieux. Le jeu en vaut-il bien la chandelle ?

Cela permettra généralement aux futurs acquéreurs de récupérer un bien personnalisé, dont la distribution, les finitions et détails auront été adaptés à leurs besoins et envies, et dont ils seront les premiers occupants. Par ailleurs, il est aussi possible d'acquérir un appartement dans un projet immobilier neuf en cours de construction afin de réduire la durée du délai de livraison et donc de prise de possession.

On peut également penser que ce délai permettra de mettre tranquillement en place le processus de changement de logement, notamment dans le cas de nécessité de revente de la résidence principale, de la mise en place du financement du bien à intervenir, d'autant que les sommes sont payées au fur-et à-mesure de l'avancement des travaux, et le début des paiements décalés à la livraison des clefs du nouveau logement pour ne pas générer de double-charge.
 

Raison 5 : Acheter dans le neuf ne donne accès à aucun avantage !

Pas exactement... Au-delà des avantages liés à l'habitabilité et la valeur d'usage d'un bien neuf construit aux critères des acquéreurs il existe bel et bien une multitude d'avantages liés à l'acquisition d'un bien neuf, que sa destination soit celle d'une résidence principale, secondaire ou bien d'un investissement locatif.

Entre autres, dans la phase d'acquisition il y aura les frais notariés réduits, les droits de mutation et d'enregistrement réduits, certains promoteurs irons jusqu'à proposer des offres promotionnelles (frais notariés offerts, cuisine à 1€, réduction forfaitaires, autres...) afin d'accélérer leur rythme de pré-ventes. Enfin dans certains projets et certaines villes il vous sera parfois possible de bénéficier d''un taux de TVA réduite (10%, 5,5%) et/ou de prix maîtrisés sur les logements, ce qui aura un impact significatif sur le prix de vente.

Enfin dans la phase de livraison des clefs, d'autres avantages accompagneront votre acquisition, comme l'exonération de paiement de la taxe foncière (totale ou partielle) pendant les 2 années suivant la livraison, les réductions d'impôts directes liées à des stratégies de défiscalisaition dans le cadre d'un investissement locatif, que ce soit en loi Pinel ou en LMNP (Censi-Bouvard) cet avantage pouvant aller jusqu'au remboursement de la TVA !

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Nous aurions pu continuer cette liste plus avant et trouver d'autres raisons de ne pas réaliser l'acquisition d'un logement neuf, mais il se trouve que chaque critique a ses limites et que la réalité est bel et bien que l'immobilier neuf est générateur d'avantages concrets et réels qui justifient l'engouement pour ce type de biens de nos jours.

L'analyse des critères d'achats de nos acquéreurs révèlent également que les motifs d'achat résident essentiellement dans le niveau de confort et de sécurité, la possibilité d'adapter le bien à ses propres envies, la facilité de déplacement dans les parties privatives et communes (normes PMR) et les faibles coûts d'entretien et charges de l'immeuble.

La vente d'un bien neuf repose sur des stratégies d'analyse et de comparaison de programmes sur des bases communes que sont celle de l'architecture, de l'infrastructure proposée dans l'immeuble, l'environnement, leurs prestations... et bien d'autres encore.

C'est pour cela que nos conseillers locaux ont développé leurs compétences et leur expertise du neuf autour de l'offre disponible, et des promoteurs locaux acteurs de leurs secteurs respectifs. Ils vous seront d'une grande aide dans la stratégie d'achat à mettre en place, leur compétence est votre meilleur atout !


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